Петеріс Страутіньш, економіст Luminor
Розвиток ринку житла є невикористаною, але перспективною можливістю сприяти підвищенню зростання економіки і привабливості Латвії як місця проживання. Для цього необхідні інвестиції, яких в даний час недостатньо. У 2016 році в Латвії тільки 2.0% від ВВП було інвестовано в житло, на відміну від показників Європейського Союзу, обсяг яких склав в середньому 4.7% (дані Eurostat). Греція, до сих пір знаходиться на точці глибокої кризи, виділяє для цієї мети найменшу частку від національного доходу. У свою чергу, в Естонії інвестиції в житло вже грають велику роль в народному господарстві, ніж в середньому в ЄС. Крім того, динаміка дозволів на будівництво свідчить, що наші північні сусіди не збираються на цьому зупинятися. Ці інвестиції, які становлять близько 2% від ВВП, в Латвії коливалися майже весь час, починаючи з 1995 року, за винятком періоду з 2005 по 2008 рік. Таким чином, дефіцит інвестицій в житло утворювався протягом тривалого часу. Результат невтішний. Очевидним є дефіцит якості, крім того, в регіональних містах не вистачає навіть більш-менш прийнятного житла. Список таких міст невеликий, але в цих місцях створюється левова частка загальної доданої вартості.
Мій дім, моє банк
Незважаючи на тривалий дефіцит інвестицій, що належить Латвійським жителям житло має велику цінність. Його загальна ринкова вартість становить приблизно 30-35 млрд. Євро. Обсяг іпотечних кредитів, виданих на придбання цього житла, становить трохи більше 4 мільярдів євро. Правда, в Ризі і Ризькому районі ринкова вартість становить близько ¾ від загальної вартості житла. У порівнянні з економікою ця концентрація ще яскравіше виражена, оскільки висока ринкова вартість може створюватися тільки в тих місцях, де чисельність бажаючих оселитися перевищує фактичну наявність житла.
Люди живуть в будинках, і це одночасно є інвестицією. Це важлива причина для залучення більшої уваги до цієї галузі економіки в нашій країні, оскільки для більшості населення житло є головною або навіть єдиною значущою частиною власності, а на тлі Західної Європи фінансове багатство поки що зовсім мізерно.
Величезний питома вага житла в особистому багатстві латвійців є і шансом, і ризиком одночасно.
Шанс проявляється в тому, що 71.7% населення Латвії проживає у власному житлі, що не обтяженому зобов'язаннями. Для порівняння - в Нідерландах цей показник становить всього 8.0%. З одного боку, це фінансово безпечно. З іншого боку, виявляється ряд втрачених можливостей, наприклад, поліпшення вже наявного житла, або використання накопиченого або успадкованого капіталу з метою співфінансування будівництва або придбання нового місця проживання. Відповідно до даних Європейської банківської федерації на жовтень 2017 року, залишок виданих банками кредитів склав 16,4% від ВВП, що є дуже низьким коефіцієнтом - це менше половини від відповідного показника єврозони (37.5%)
У свою чергу, ризиком є ймовірність, що сім'я вкладе інвестиції в безперспективні активи. Наприклад, це можуть виявитися квартири, розташовані в місцях з незворотнім економічним і демографічним заходом. Для зниження подібного ризику слід якомога швидше розібратися в перспективах різних регіонів. Це необхідно зробити шляхом прийняття політичних рішень, не залишаючи все на волю долі і ринку, як це відбувається до сих пор; або ж підтримувати ілюзії про неможливо великій кількості центрів розвитку з нереальними стратегіями розвитку, в першу чергу, туризму. Якщо говорити відверто, то при самому оптимістичному сценарії кількість довгострокових центрів вимірюється надцятьма містами і передмістями. Для більшої кількості ресурсів немає і не буде - ні людей, ні капіталу. 
Гарні будинки - приваблива країна
Більша кількість дійсно привабливих для проживання будинків зробить Латвію більш конкурентоспроможним місцем проживання. Якщо людина володіє цінним і комфортним життєвим простором, це сприяє створенню і зміцненню сильної практичною зв'язку зі своєю країною. Можна заперечити, що в нашій країні житла досить багато, якщо порівняти з кількістю домогосподарств. Це правда, однак в цілому таке житло невелике і досить низької якості, крім того, часто розташовано в таких місцях, де люди більше не хочуть жити. Там, де вони хочуть бути, умови життя не найкращі. В середньому в Латвії доводиться лише 1.2 кімнати на члена сім'ї, в той час як в ЄС в середньому 1.6.
Серед країн ЄС в Латвії найвища питома вага жителів, які проживають в будинках, в яких не менше 10-ти квартир. У 2016 році цей показник склав 58,1%, в той час як в Бельгії і Великобританії - менше 10%, а в ЄС в середньому 24.0%. У цю категорію входять також квартири люкс, розташовані в самому серці Києва і Юрмалі, однак більша частина цього житла не є чимось дуже просторим і красивим. Частина мешканців серійних будинків переїдуть в приміські приватні будинки або багатоквартирні будівлі більш людського масштабу. Їх колишнє житло швидше за все займуть ті люди, для яких це місце стане першим кроком до міського життя, тому згадана пропорція в найближчому майбутньому особливо не зміниться, але принаймні буде досягнуто довгострокове розміщення населення на території країни.
Житло заробляють, але побічно
Крім іншого, відновлення і будівництво житла створить робочі місця і доходи. Очевидно, що будівництво житла не може бути головним напрямних фактором розвитку - це не актив, який дозволяє заробляти гроші в світі. Однак незмінне значне переважання приросту накопичень над приростом кредитування означає, що в даній галузі можна збільшувати довгострокові інвестиції. До слова, не дивлячись на те, що житло безпосередньо не є експортованої продукцією, побічно воно збільшує експортну діяльність нашої держави.
Реновація і будівництво житла головним чином буде здійснюватися в місцях, які мають найбільш високий потенціал для розвитку, - в регіонах столиці і ще кількох міст. Це дасть можливість більшій кількості людей Латвії переїхати в більш перспективні для життя місця. Неминуче подальше зниження чисельності населення на більшій частині території країни. Невідомо тільки, куди ці люди переїдуть - в економічно динамічні місця на території Латвії або за її межі. Внутрішня міграція населення в напрямку великих міст збільшить можливості зростаючих галузей і підприємств в працевлаштуванні людей, тим самим знизивши так звану структурне безробіття. Раніше банки віддавали перевагу видачі бізнес кредитів, щоб підприємства будували заводи неподалік від місць проживання людей, проте в майбутньому фінансові установи стануть лояльніше щодо видачі грошових позик людям, щоб вони могли жити поблизу від своїх робочих місць, офісних будівель. Це не є прямим вибором самих банків - здебільшого економіку формують так звані розумні послуги, які надзвичайно прихильні великих містах через достатньої кількості співробітників і різноманітності знань.
Будівництво та реновація житла сприяють виробництву і розвитку послуг. Наприклад, це відмінні можливості для деревообробки. Більшу частину цієї продукції легко експортувати. Однак в реалізації меблів високої якості відстань може стати значною перешкодою, оскільки ця продукція не може бути зручно упакована, потрібно повітряне перевезення. Також можна експортувати дому та дерев'яні будівельні конструкції, але для розвитку цих галузей також дуже бажаний сильний місцевий ринок. Крім того, будівництво є значущим клієнтом для хімічної промисловості, в якій кілька малих Латвійських підприємств змагаються в грі, правила якої створюють глобальні гіганти, і тим не менш, особисті зв'язки, впізнаваність і купівельний патріотизм на внутрішньому ринку дають затишшя.
Ризики. поки далеко
Не все так райдужно, і не всі обставини свідчать на користь здорового розвитку ринку житла як в найближчому, так і у віддаленому майбутньому. У цей і наступний рік латвійська економіка отримає чималу порцію вітамінів. Її стрімке зростання неминучий, навіть якщо в вищеописаної області продовжиться стагнація. Фактори добре відомі, тому перерахую дуже коротко - фонди ЄС, початок будівництва RailBaltica, інтенсивне зростання на ринках інших країн в поєднанні зі стрімким розвитком в галузях нашого експорту. Завжди може статися будь-якої глобальна криза, вони непередбачувані (в іншому випадку, швидше за все, не відбувалися б), але базовий сценарій - це приріст ВВП, який грунтовно нагрузить наші економічні ресурси.
Тому здається, що в найближчі 2-3 роки ринок житла буде порівнянний з закупореній пляшкою шампанського, яку грунтовно струснули. Сильний внутрішній і зовнішній попит збільшать число робочих місць в центральній частині країни. У цьому випадку загальні демографічні тенденції країни будуть мати малу значимість - з 2011 року кількість зайнятих робочих місць в Ризі зросла на ~ 2% в рік або більше, навіть тоді, коли мова йшла про стагнацію економіки. Рівень безробіття в Валмієрі і Вентспілсі вже не перевищує столичний.
Відповідно, попит на квартири буде рости, а можливості їх будівництва будуть дуже обмежені, оскільки ресурси галузі будуть задіяні в іншому. Це може привести до зростання цін, який, в свою чергу, так би мовити, може "почати жити своїм життям". Деякий час цикли нерухомості і кредитування можуть існувати завдяки власній створеної енергії, обертаючись по колу зростаючого оптимізму, робочих місць, заробітної плати, цін і ще більше зростаючого оптимізму. Поки ризик теоретичний, оскільки ситуація, скоріше, протилежна, але це треба мати на увазі.
Петеріс Страутіньш
економіст
[email protected]
Контакти для ЗМІ: Літа Юберта-Круміня