Особливості банкрутства будівельних організацій

1. До яких забудовникам відносяться особливості ФЗ № 127 «Про неспроможності»?
2. Бездомний пайовик або мешканець с гарантией? Чи гарантують нововведення в законі реальний захист інтересів...
3. Алгоритм реалізації майнових вимог.
4. Яким чином захистити свої інтереси і не стати ошуканим пайовиком?

зміст:

1. До яких забудовникам відносяться особливості ФЗ № 127 «Про неспроможність (банкрутство)»?
2. Бездомний пайовик або мешканець с гарантией? Чи гарантують нововведення в законі реальний захист інтересів пайовиків?
3. Алгоритм реалізації майнових вимог.
4. Яким чином захистити свої інтереси і не стати ошуканим пайовиком?

На сьогоднішній день питання доступності житла для багатьох людей стоїть досить гостро. У зв'язку з цим ринок нерухомості пропонує різні варіанти вирішення даного питання за допомогою всіляких схем, таких як участь у пайовому будівництві, укладення договору позики, участь в спільному капіталі і т.д. На жаль, на даний момент часу близько 10-15% від загальної кількості пайовиків виявляються обдуреними. За статистикою їх загальна кількість по всій країні досягає 150 тис. Чоловік.

У 2011 році підписано Федеральний закон № 210 «Про внесення змін до ФЗ« Про неспроможність і банкрутство »і в статті Господарського процесуального кодексу РФ». У зміненому законі проблема захисту прав пайовиків була врахована набагато ширше і глибше, ніж в попередній версії закону. У даній статті ми розглянемо практику застосування даного закону за останні два роки з точки зору боржника, кредиторів, пайовиків і проаналізуємо ці поправки з точки зору кожного учасника процесу.

До яких забудовникам відносяться особливості ФЗ № 127 «Про неспроможності»?

Перше на що хочеться звернути увагу - це те дані поправки встановлюють особливості банкрутства забудовників, які залучали кошти громадян для фінансування будівництва багатоквартирних будинків. Видозмінений закон також передбачає можливість погашення вимог учасників будівництва шляхом передачі прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка створеному учасниками будівництва житлово-будівельному кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу.

Зокрема, відповідно до частини 7 глави 9 Закону «Про неспроможність (банкрутство)» треті особи, які діяли в інтересах забудовника або беруть участь в угодах, укладених учасниками будівництва із забудовником потрапляють під дію цього закону. Виходячи зі змісту статті 201.1., Можна зробити висновок про те, що поняття забудовник і учасник будівництва визначено через наявність вимог, пов'язаних з будівництвом багатоквартирного житлового будинку.

Разом з тим варто відзначити, що в підпункті 5 статті 201.1 Закону про банкрутство розкривається дуже чітко поняття об'єкта будівництва в справі про банкрутство забудовника. Під ним розуміється виключно сам багатоквартирний житловий будинок, по відношенню до якого учасник мав чи має вимога про передачу житлового приміщення. Виходячи з вищесказаного, можна застосувати дані норми банкрутства забудовників до відносин, що склалися при будівництві гаражів-стоянок, готелів і гуртожитків, торгово-офісних центрів, адміністративних будівель.

Бездомний пайовик або мешканець с гарантией? Чи гарантують нововведення в законі реальний захист інтересів пайовиків?

Розглядаючи це питання, відразу слід підкреслити, що метою параграфа «Банкрутство забудовника» є найбільш зручний і сприятливий режим отримання житла в разі непередбаченого банкрутства забудовника. Саме для цього серед загального числа кредиторів, законом виділена особлива привілейована група - учасники будівництва.

У чому ж полягає особливість даного положення?

1. Вимоги громадян-учасників будівництва в процедурі банкрутства відносяться до третьої черги, інші вимоги кредиторів, в тому числі юр. осіб - відносяться до четвертої;
2. На погашення вимог громадян-учасників будівництва направляється 25% від суми отриманих коштів у разі, якщо земельна ділянка і об'єкт будівництва на ньому є закладеним майном (Підпункт 2 пункту 1 статті 201.14 Закону про банкрутство);
3. громадяни-учасники будівництва, більшістю в ¾, можуть голосувати за передачу недобудованого будинку кооперативу учасників будівництва. У юридичних осіб - учасників будівництва таких прав немає (підпункт 1 пункту 3 статті 201.10 ФЗ № 127 «Про неспроможність (банкрутство)»).

Дуже важливим доповненням до закону є пункт 6 статті 201.1 ФЗ № 127 «Про неспроможність (банкрутство)», який дозволяє суду включати вимоги громадян-кредиторів, які внесли свої кошти по найбільш поширеним «сірими» схемами в обхід Федерального закону № 214-ФЗ . Однак, навіть з внесенням таких докорінних змін в закон, дуже важливим моментом є державна реєстрація договору участі в пайовому будівництві. Без нього можливість включення Ваших вимог до реєстру різко зменшується.

Для повноти картини хотілося б представити на Ваш огляд приблизний план дій, за яким повинні діяти громадяни-учасники будівництва.

1) Створення Житлово-будівельний кооператив чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, для цього пайовики

• забезпечують виконання умов, передбачених пунктом 8 статті 201.10 Закону про неспроможність (банкрутство), а саме забезпечують відповідність документів про створення кооперативу і документів про внесення пайових внесків вимогам закону,
• забезпечують вступ до кооперативу всіх учасників будівництва, вимоги яких включені до реєстру вимог кредиторів і реєстр вимог про передачу житлових приміщень (за винятком учасників будівництва, які відмовилися від передачі об'єкта незавершеного будівництва);

2) Прийняття рішення про передачу об'єкта кооперативу на зборах учасників будівництва;

3) Виконання умов, при яких можлива передача незавершеного будівництвом об'єкта та земельної ділянки кооперативу.

Алгоритм реалізації майнових вимог.

Всі знають, що в процедурі банкрутства боржника-забудовника, учасникам незавершеного будівництва може бути переданий весь об'єкт. Однак щоб даний об'єкт був переданий за всіма правилами, необхідно дотримання ряду умов, прописаних в пункті 3 статті 201.10, без наявності яких дана процедура передачі неможлива.

1. Вартість прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва (визначається оцінювачем) і земельна ділянка не повинна перевищувати більш ніж на п'ять відсотків сукупний розмір вимог учасників будівництва, включених до реєстру вимог кредиторів і реєстр вимог про передачу житлових приміщень,

• або три чверті голосів кредиторів четвертої черги, за винятком юридичних осіб - учасників будівництва, прийняли рішення про згоду на передачу об'єкта незавершеного будівництва,
• або внесення грошових коштів на депозитний рахунок арбітражного суду.

2. У боржника має залишитися достатньо коштів після передачі об'єкта незавершеного будівництва для погашення поточних платежів і вимог кредиторів першої та другої черг. В іншому випадку відповідно до пункту 5 статті 201.10 Закону про неспроможність (банкрутство) відсутня сума повинна бути переведена на депозитний рахунок арбітражного суду. Варто враховувати той факт, що в судовій практиці по даній категорії справ, розмір поточних платежів може досягати декількох десятків мільйонів рублів.

3. У реєстрі вимог кредиторів повинні бути відсутніми вимоги кредиторів, які не є учасниками будівництва, за зобов'язаннями, забезпеченими заставою прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка,

• або зазначені кредитори погодилися на передачу об'єкта незавершеного будівництва,
• або на депозитний рахунок арбітражного суду внесені грошові кошти відповідно до пункту 6 статті 13 Закону № 214-ФЗ.

Іншими словами цей пункт є одним з найскладніших для виконання, з огляду на конфронтацію позицій громадян-учасників будівництва, кредиторів та юридичних банків. Так якщо банки-залогодержатели будуть не згодні з передачею недобудови на користь кооперативу, все їх непогашені вимоги лягають на плечі цього самого кооперативу.

4. Ще одним вкрай важливою умовою є відсутність подвійних продажів одних і тих же квартир в майбутньому житловому будинку. В даному випадку мова йде про те, що у вже побудованому будинку кількості квартир має бути достатньо для задоволення вимог усіх громадян-учасників будівництва. Цього можна досягти шляхом збільшення поверховості будинку, збільшення числа секцій і т.д. Якщо умови надання житла в зведеному будинку не влаштовують учасника будівництва, він може відмовитися від своїх вимог, перетворивши їх в грошові.

5. За умовами про державну реєстрацію об'єкта і переданого під нього ділянки, об'єкт незавершеного будівництва та ділянку, на якому даний об'єкт знаходиться, повинні перебувати у власності у забудовника. Однак, в разі якщо дані умови не дотримані, у арбітражного керуючого немає важелів тиску забудовника зареєструвати свої права на землю.

В даному випадку слід мати на увазі, що це можна і потрібно буде зробити в рамках конкурсного виробництва, в рамках пошуку, інвентаризації, реєстрації прав на майно боржника з метою його виявлення, забезпечення схоронності і формування конкурсної маси.

У підсумку, з дотриманням вищевказаних п'яти умов і відповідно до вимог пункту 8 статті 201.10 ФЗ № 127 «Про неспроможність (банкрутство)», громадянами-учасниками будівництва може бути прийнято рішення про створення житлово-будівельного чи іншого спеціалізованого кооперативу. Про це рішення повинні бути повідомлені всі кредитори, відповідно до загального реєстру. Далі клопотання розглядається судом і може бути прийнято два визначення: позитивне і негативне.

У першому випадку незавершений об'єкт будівництва передається учасникам в якості відступного за їхніми вимогами. Якщо вартість переданого майна не повністю покриває всі вимоги, то вимоги решти перетворюються в грошові.

У разі відмови, тобто в другому випадку, житлово-будівельний або інший створений кооператив припиняють своє існування і всі кошти, внесені на депозитний рахунок арбітражного суду повертаються пайовикам.

Яким чином захистити свої інтереси і не стати ошуканим пайовиком?

Федеральний закон № 210, прийнятий в липні 2011 року, в загальному і цілому заслуговує на позитивні відгуки, так як в першу чергу він був спрямований на захист інтересів громадян-учасників будівництва. Крім того, вже є досить велика судова практика в, а пропоновані їм механізми вже задіяні в декількох тисячах справ про банкрутство забудовників.

Однак щоб захистити свої інтереси і не стати ошуканим пайовиком, не можна сподіватися тільки на закон. Є кілька правил, яких слід дотримуватися, щоб не залишитися «біля розбитого корита».

1) Перше з чого потрібно почати - проаналізувати «чорні» списки об'єктів і забудовників. Даний механізм дійсно досить дієвий, так як у компаній, що потрапляють туди навіть на час, дуже сильно скорочуються обсяги продажів.

2) Є лише кілька «білих» схем купівлі нерухомості, це

• пайове будівництво по ФЗ № 214,
• державний житловий сертифікат (зазвичай покладається військовим),
• вступ до ЖБК (житлово-будівельний кооператив), коли забудовником є ​​сам ЖБК.

На даний момент на ринку нерухомості є велика кількість, близько 75-80%, перевірених компаній і безпечних пропозицій. Тому не варто економити 5-10% вартості, щоб потім опинитися біля руїн.

3) Публікація проектної декларації будинку в Інтернеті та ЗМІ стало федеральним вимогою. Публікація включає в себе інформацію про дозволи на будівництво, кількості квартир, терміни введення в експлуатацію, страхових гарантіях і т.д. Тому обов'язково слід знайти і досконально все це вивчити. Чи не можете самі, найміть фахівця. Якщо ж інформації ніде з вищевказаних джерел немає, краще не ризикувати і звернутися до іншому забудовнику.

4) Будь-які забудовники, які працюють на законних підставах можуть надати Вам наступні документи:

• свідоцтво про державну реєстрацію;
• установчі документи;
• свідоцтво про постановку на податковий облік;
• бухгалтерські баланси і річні звіти, бажано зі штампом ИФНС.

Ці документи Вам потрібні для розуміння того, що це не компанія-одноденка. Нехай навіть не всі документи можуть бути Вам надані і це комерційна таємниця. Однак варто запам'ятати наступне: якщо забудовнику нема чого приховувати, Вам підуть назустріч і нададуть документи.

5) Вносьте грошові кошти за договором пайового будівництва тільки після його державної реєстрації - це істотно збільшує шанси на отримання квартири. Крім того, вкрай важливо підписувати договір саме з забудовником, а не з якимись третіми ликами у вигляді ріелторів, підрядників або інвесторів.

Дотримуючись ці рекомендації, Ви істотно зменшите свої ризики. Крім того, в даній ситуації, обережності не буває занадто багато, тому має сенс звернутися до незалежних експертів для додаткової консультації.