Конкуренція тримає банки в тонусі

1. Нове житло починається з розмови

Досить гнучка кредитна політика латвійських банків є однією з причин збільшення кількості покупок нерухомості нашим місцевим населенням. Як довго протримається така тенденція і інші пов'язані з іпотечними позиками питання ми задали члену правління банку SEB Арніс Шкапарсу.

- Як охарактеризувати ситуацію з іпотечним кредитуванням в Латвії в останній рік? Чи можемо говорити про настання нових гарячих деньків?

- Думаю, ситуація досить звичайна. Приріст кредитування - є, вражаючим він виглядає на тлі тієї бази, з якої порівнюємо. А порівнюємо з 2015 роком, коли показники кредитування були скромними. Втім, не буду применшувати і заслуг 2016 року: тільки в третьому кварталі банки спільними зусиллями видали латвійським домашнім господарствам іпотечних кредитів на більш, ніж 100 млн євро. Сам приріст в третьому кварталі був трохи повільніше, ніж у другому. Ринок іпотечних позик зростає, я б сказав, нормальними темпами. Це природне зростання, у якого є декілька причин.

- Економіка зростає.

- Вибачте, але прогнозовані показники приросту ВВП Латвії на 2016 рік з заявлених на початку року 2,7% до кінця минулого осені опустилися до скромніших 1,6%.

- Потрібно дивитися на різні індикатори. Банки чітко бачать, що середні зарплати людей збільшуються, а інфляція - майже нульова. Поступово зростають і обсяги приватних заощаджень на банківських рахунках. Так, є сегменти економіки Латвії, які перебувають на межі застою, але є і такі, які демонструють позитивну динаміку. Точно можна сказати, що Рига і Ризький регіон знаходяться на підйомі, як і найбільші міста нашої країни. У країні є такі клієнти, чия особиста економіка зростає значно швидше, ніж у інших. Досить подивитися на займаються сучасними технологіями і програмуванням - затребуваним фахівцям і компаніям все одно, де працювати - в Празі, Москві, Лондоні або Ризі.

До нас в Латвію приїжджають працевлаштуватися висококваліфіковані фахівці з Росії, України, Індії. Такий тренд. Це ціла галузь, що розвивається, працівники якої відчувають себе досить комфортно. Є й інші зростаючі сегменти. Наприклад, медіа-бізнес, пов'язаний з інтернет-порталами. Той же відомий сайт Meduza, чиї співробітники перебралися до нас в Латвії з Росії. Вони цілий бізнес сюди привезли. А ось у мого колишнього колеги з Лієпаї є своє рекламне агентство, яке обслуговує клієнтів з Бельгії та Франції. Таких позицій багато, коли люди продають свої послуги і праця за кордон. Представники цих галузей відчувають себе більш ніж комфортно.

Причина невисоких показників зростання ВВП Латвії - будівництво, що пов'язано з обміліла в цьому році потоком європейських коштів, а також залізниця та порти, втрачають через принципову позицію Росії, яка бажає завантажити свої порти. Мої знайомі з транзитної галузі скаржаться на ситуацію, але самі ж і зізнаються: немає такого, щоб їм не було чого робити і нічого їсти.

- Як безпосередньо у SEB йшли справи з видачею іпотечних кредитів в 2016 році? Як цифри співвідносяться з роком попереднім?

- Приріст солідний - понад 100%. В останній рік щомісячно видаємо в середньому приблизно по 200 іпотечних позик на суму в межах 8-10 млн євро. Не сказати, що дуже багато, але і не мало. На наших позичальників припадає близько 22-24% всього обсягу котра видається в Латвії іпотеки. SEB входить в трійку домінуючих в цій послузі банків, де компанію нам складають Swedbank і об'єднуються Nordea з DNB. Конкуренція в галузі гостра, і це добре. Людина, за своєю суттю, схильний до ліні, а ця конкуренція нам не дає розслабитися. Хтось щось придумав нове, став пропонувати новий іпотечний продукт для клієнтів, і це змушує інші банки не сидіти склавши руки, а придумувати свої альтернативні варіанти. Добре, що в Латвії в іпотечному кредитуванні є як мінімум три банки-лідера. У сусідів естонців домінують два, вони не настільки швидко бігають і відчувають себе трохи розслабленими. Ми ж весь час в тонусі.

- Згідно зі статистикою, кредитний портфель SEB в процентному вираженні останнім часом зростав дещо швидше, ніж галузь в цілому?

- Так і є, якщо ми говоримо про перші три квартали 2016 року. Але це відбувалося не за рахунок якоїсь особливої ​​стратегії. Немає нічого хорошого в тому, щоб видавати вдвічі більше кредитів, ніж конкуренти - це значить, що треба або бути дуже агресивними, або пропонувати дуже низьку ціну. Обидва варіанти псують ринок, підштовхуючи до штучного надування.

- Але перебивати іпотечні пропозиції інших банків доводиться? Чи часто чуєте від потенційних позичальників: «Чи бажаєте отримати мене в клієнти - дайте кращі умови»?

- Абсолютно типова ситуація. Такого, щоб хтось прийшов за іпотекою, не поцікавившись умовами в інших кредитних установах, майже не буває. Ви ж, коли купуєте, допустимо, новий телефон, не заходьте в перший-ліпший магазин і не просіть відразу продати вам товар, не знаючи його ціну. Це ж стосується і іпотечних кредитів - важливо, щоб людина розуміла, що йому пропонують. Раджу уважно читати договір і розбиратися, з яких компонентів складається ціна кредиту. Часто в ній присутній і базова ставка самого банку, і Euribor, і якісь інші складові. Це потрібно розуміти і оцінювати. Ми в SEB дотримуємося класичного варіанту - наша базова ставка плюс Euribor. І намагаємося зробити договір максимально простим і зрозумілим. Простота - це одна з цінностей, яких дотримуємося в своїй роботі.

Інший момент - позичальники зараз не настільки чутливі до ціни пропозиції, тому що, в принципі, ставки у різних банків мало відрізняються. Люди все більше дивляться на стабільність банку, важливою стає їх лояльність.

Крім того, люди оцінюють, як швидко банк може підготувати всі документи. Наш світ стає швидше і швидше, і клієнтам важлива оперативність отримання послуги. Думаю, новий тренд, який побачимо на іпотечному ринку через пару років, - це виконання всіх операцій з оформлення позики протягом дня або двох. Деякі IT-компанії працюють над створенням такого робота, який оперативно приймати рішення про видачу кредитів, надавати договори і відправляти на закріплення в Земельну книгу.

- Які середні ставки фігурують в іпотечних кредитах, виданих SEB?

- Для кожного вони індивідуальні. Якщо намагатися визначити середню температуру по лікарні, то назву 2,5-2,6% в рік. У ідеального по нашим параметрам клієнта є можливість отримати ставку і нижче 2% річних. Такі приклади - є.

- Заради інтересу: який найбільший кредит на покупку нерухомості був виданий банком SEB в 2016 році приватній особі?

- Понад мільйон євро на придбання приватного будинку в Балтезерс. Це бізнесмен високого рівня, в чиїй платоспроможності ми впевнені. Є і півмільйонні кредити.

- Назвіть стандартні умови першого внеску, які SEB пропонує при покупці серійних квартир, квартир в нових проектах мікрорайонів столиці, квартир в більш дорогому сегменті - в центрі Риги та Юрмалі, а також в приватних будинках?

- Почну з дорогого сегмента. Тут те ж саме, що з машинами. Якщо людина купує якусь дорогу марку авто, то ми вважаємо, що у нього є гроші і він повинен показати їх. Тобто якщо ти береш Porshe за 90 000-100 000 євро, то логічно, що якісь 35 000-45 000 у тебе повинні бути. Те ж і з ексклюзивними квартирами. Вважаю, що покупцям такого житла перший внесок в розмірі 30-35% не повинен створювати проблем.

Нові проекти в ризьких мікрорайонах. Бачимо, що покупці в цьому сегменті роблять перший внесок в обсязі 20-25%. Тут новий тренд - сім'ї з дітьми використовують програму держпідтримки для сімей з дітьми Altum, і тоді їх власний внесок може бути 10% від вартості, а ще 10-15% - держгарантія. Даний інструмент добре працює. Наочний приклад - новий проект в Адажі. У ньому купують молоді сім'ї, які не можуть дозволити собі придбати житло в ризьких новобудовах.

У серійних будинках столиці загальні суми покупки - поменше, і ми бачимо, що люди роблять перші внески в розмірі 20-30% від вартості нерухомості. Серійні квартири домінують в цілях покупки, для яких оформляється іпотека. Частка іпотечних кредитів на придбання приватних будинків невелика. Особливо в Ризі, де сама пропозиція мінімальне. Але якщо хтось хоче купити приватний будинок, то перший внесок в розмірі 20% у нього попросимо.

Часто люди живуть в квартирі і будують будинок. Тоді на свої кошти беруть земельну ділянку, а ми даємо на будівництво. Тенденція останнього часу, за словами таких клієнтів, - проблема з будівельниками. Кажуть, важко знайти. Це призвело до зростання популярності каркасних будинків, які можна дуже швидко зібрати і заселитися. У загальному обсязі приватних новобудов каркасні будинки не домінують, але тенденція така є.

- Колеги-конкуренти - банк DNB - відновили фінансування покупки земельних ділянок під приватну забудову. Чи є в планах SEB аналогічна послуга?

- При якихось умовах і ми, буває, даємо на покупку землі, але це не носить масового характеру. Вважаємо, що і люди повинні брати на себе частину відповідальності, повинні чимось ризикувати. Тому продовжуємо дотримуватися позиції: той, хто хоче будувати будинок, повинен землю купити за свої кошти. Прекрасно пам'ятаю бум роздачі кредитів в 2004-2006 роках і те, чим це обернулося, - повторення тієї історії не хочемо.

- Випадки невиконання клієнтами взятих на себе зобов'язань в 2016 році зустрічалися?

- Це не носить масового характеру. Платіжна дисципліна в цілому хороша. Банк стежить за цим. А поодинокі негативні випадки є завжди. Наприклад, хтось втратив роботу, хтось почав зловживати алкоголем, хтось загрався в казино, у кого-то розлучення ... Допомагає те, що майже половина позичальників SEB купує страховку кредитних платежів від безробіття або інших негативних життєвих сценаріїв. Є приклади, коли це рятує людей від проблем. Аналогічний страховий продукт SEB було намагався запропонувати перед минулим кризою, тоді він нікому не був потрібен. Сьогодні клієнти надходять більш розумно.

- Сильно таке страхування навантажує іпотечні платежі?

- Сам придбав такий поліс і плачу щомісяця за страховку з великим спектром ризиків, що покриваються 30 євро. В середньому страхування іпотечних платежів на випадок втрати працездатності або смерті позичальника обходиться десь в 15 євро в місяць. Якщо брати інші основні ризики, в тому числі тимчасову втрату працездатності або безробіття, то сумарно набіжить близько 20-30 євро на місяць.

- Великий вплив на зростання іпотечного кредитування надала програма Altum щодо державної підтримки покупки житла сім'ями з дітьми. Вона частково підштовхнула до зростання цін в сегменті дешевого житла і бюджетних новобудов. Що станеться, якщо в якийсь момент у латвійської держави закінчаться гроші на підживлення цієї програми?

- Думаю, якщо програму зупинити, то ринок житла знизиться. Обвалу не буде, але корекція цін вниз станеться. Бачу проблему з отриманням іпотечних позик у одного сегмента - молодих професіоналів. Людям в 27-28 років важко накопичити необхідну суму. І це не тільки в Латвії, це у всіх країнах. Те ж саме і в Естонії, де аналогічна програма працює з 2001 року. Банки, звичайно, придумають, як працювати в новій ситуації. Але ми повинні розуміти, що програма Altum - це сигнал молодому поколінню, що держава в його потребує. І якщо такий сигнал пропаде, то молодь може сприйняти це так: ви нам не потрібні, можете їхати. Сподіваюся, що латвійські політики це розуміють, і сподіваюся, що програма держпідтримки покупки житла буде залишатися в числі пріоритетних. Більш того, аудиторію, яка підпадає під цю програму, можна було б розширити, не обмежуватися сім'ями, в яких є діти.

- Якими вам бачаться перспективи іпотечного кредитування на найближчі пару років?

- Так чи інакше, економіка нашої країни зростає. У 2017 році знову відкриваються багато європейських фондів, і зможемо побачити приріст ВВП, близький до 4%, як це сталося в 2011 році. Важлива глобальна ситуація, ставлення з нашим східним сусідом. Ми географічно розташовані поруч з Росією і нікуди від цього не дінемося. Сподіваюся, зможемо з сусідньою країною вести діалог і нормально жити.

У банківській сфері не бачу передумов до якихось змін правил гри. Є тільки одне «але»: якщо латвійські політики не вирішать просто так, за своєю примхою, поміняти ці самі правила. Ось це зона ризику.

Пропоновані іпотечні ставки - дуже хороші і низькі. Такими і залишаться. Не думаю, що побачимо якийсь стрімкий приріст обсягів іпотечного кредитування в тій же столиці Латвії, по тій простій причині, що купувати особливо і нема чого.

- Брак пропозиції повинна чинити тиск на ціну.

- І робить. Ціна на цікаві пропозиції піднімається. Квартирами в тому ж адажском проект починали торгувати по 800 євро за кв. м - дійшло до 1 000. Цей тренд проглядається і в інших проектах. У проекті Jaunā Teika немає квартир з вартістю одиниці площі нижче 1 600 євро. І їх розбирають. Бачу, деякі забудовники, розуміючи ситуацію, починають нові проекти, щоб задовольнити виникає дефіцит. Квартири в хороших проектах продовжать дорожчати, правда, сподіваюся, ніяких двозначних цифр приросту ми не побачимо. Такий підйом в майбутньому створив би проблеми.

Яніс Мейстарс,
за матеріалами журналу «m2»

Нове житло починається з розмови

Якщо Ви задумалися про нову квартиру або будинок і хочете дізнатися свої кредитні можливості, запишіться на консультацію, під час якої ми обговоримо найбільш підходяще фінансування для придбання житла.

• Будинок - 01.06.2016
  

  

• Будинок - 18.05.2016
  

  

  На що звернути увагу перед придбанням житла?

  Пошук і покупка власного житла, звичайно - емоційний процес. Що оцінити плановану покупку об'єктивно, потенційне місце проживання найкраще оглянути разом з людиною, які знаються на будівництві, або скористатися порадами фахівця.

  Детальніше