Здати квартиру в Німеччині в оренду

Які права та обов'язки є у власників німецької нерухомості? Скільки можна заробити на здачі в оренду квартири в турецькому кварталі Кельна? Як вирішувати побутові проблеми з наймачами? На ці та інші питання відповів наш співрозмовник Антон, який володіє двома квартирами в Німеччині.

ДОСЬЄ PRIAN.RU
Покупець: Антон, підприємець з Москви
Ріелтор: Immobilien-bonn
Регіон: Німеччина, Кельн і Бішофсмайс
Об'єкт: дві двокімнатні квартири
Угода: покупка на вторинному ринку, 2011 і 2012 роки
Ціна: до € 100 тис.

* Наймачі мені платять в євро, а значить, для мене квартплата піднімається буквально кожен місяць. Ці гроші я навіть не знімаю з рахунку, вигідніше зберігати їх у валюті.
* Моя квартира розташована не в самому кращому районі Кельна - на периферії, в турецькому кварталі. При цьому за такі апартаменти можна отримати € 500-600 на місяць чистими.
* Чому німці самі не розкупили всі дешеві квартири? Все дуже просто: за місцевими мірками, це і не житло зовсім.

- Антон, чому ви вирішили придбати нерухомість в Німеччині? Які цілі ви перед собою ставили?
- Я не планував сам жити в цих квартирах. Набував їх для здачі в оренду. Для мене ця покупка - своєрідна заначка на чорний день, щоб можна було мати гроші в валюті.
Чому Німеччина? Перш за все, я вчив німецьку мову, багато разів бував в цій країні і добре її знав. Також я займаюся військовим антикваріатом, а в Німеччині є багато можливостей для розвитку цього бізнесу.
Квартиру в Кельні я купував відразу з мешканцями. Вони мене влаштовують - обов'язкові хлопці. Ще жодного разу вони не затримували платежі за квартиру. Рівно о термін надсилають мені гроші на рахунок, відкритий в німецькому банку.
- Коли ви набували квартиру, ви знали, що в Німеччині діють жорсткі закони про здачу нерухомості в оренду, які багато в чому стоять на стороні наймачів?
- Так, місцеві закони дійсно захищають права орендарів. Зокрема, власник не має права, як у нас в Росії, виселити наймача, попередивши його лише за місяць. Чим довше часу квартирант провів в апартаментах, тим раніше йому треба повідомляти про прийдешнє переїзді, наприклад, за шість місяців. Але мене ця обставина не лякало, так як я спочатку набував нерухомість для здачі в оренду і сам жити в ній не планував.
- Крім того, ви не зможете вільно підвищувати плату за квартиру ... У Німеччині діють обмеження на приріст орендних ставок.
- Ця обставина мене теж не злякало. Ви подумайте: наймачі мені платять в євро, а значить, для мене квартплата піднімається буквально кожен місяць. Ці гроші я навіть не знімаю з рахунку, вигідніше зберігати їх у валюті.

Довідка Prian.ru
У Німеччині розірвати договір з наймачем за 24 години неможливо. Наприклад, якщо договір укладався на термін до п'яти років, то орендодавець зобов'язаний оголосити про намір його розірвати за три місяці до передбачуваного закінчення терміну, від п'яти до восьми років - за півроку, більше восьми років - за дев'ять місяців. Детальніше читайте в статті «Здаємо в оренду квартиру в Німеччині: особливості, закони, підводні камені» .

- Скільки можна заробити на здачі в оренду двокімнатної квартири в Кельні?
- Моя квартира розташована не в самому кращому районі Кельна - на периферії, в турецькому кварталі. При цьому за такі апартаменти можна отримати € 500-600 на місяць чистими. Зверху мешканці ще будуть оплачувати «комуналку».
- А як ви оплачуєте податки?
- Влада землі надсилають мені на пошту рахунок, в якому зазначено, скільки і за що потрібно заплатити. Я знаю німецьку, тому з цим проблем не виникає.

Довідка Prian.ru
Як такого податку на нерухомість в Німеччині не існує. Власники житла оплачують поземельний податок, розмір якого становить в середньому від 2,6% до 3,5% від оціночної вартості земельної ділянки. Розмір податку вираховується фінансовою інспекцією, і раз на рік власник нерухомості отримує розрахунок із зазначенням його розміру і термінів оплати. Прі не найпрестижнішому місці розташування поземельний податок для одно-двокімнатних квартир складає приблизно € 70-150 в рік. Детальніше читайте в статті «Зміст нерухомості в Німеччині» .

- Розкажіть, будь ласка, про вашу другу квартиру в Бішофсмайс. Там теж живе орендар або вам доведеться шукати його самому?
- Це невелика двокімнатна квартира, яка повністю знаходиться в моїй власності. Поясню: в Бішофсмайс продається житло в апарт-готелях по зовсім смішними цінами. Але мене не влаштовували такі варіанти, так як хотілося повністю розпоряджатися нерухомістю, а не чекати, поки закінчиться договір оренди з готелем. Зараз там живе людина, яка платить «холодну» оренду € 300 (з цієї суми € 156 йде на комунальні послуги).

Довідка Prian.ru
Ціни на квартири в апарт-готелях Німеччині починаються від € 6000 за невелику студію. Як правило, при такій угоді квартира переходить у власність нового власника, але залишається в управлінні готелю на кілька років. За цей час власник має право користуватися нею, наприклад, чотири тижні в році. Коли термін договору з готелем закінчується, власник може як сам в ній відпочивати необмежений час, так і продовжувати здавати в оренду туристам. Детальніше про подібну операцію читайте в статті «Особистий досвід: покупка дешевої квартири в апарт-готелі Німеччини» .

- Антон, як ви збираєтеся вирішувати побутові питання з наймачами? Що будете робити, якщо виникнуть якісь суперечки чи конфлікти?
- Агентство Immobilien-bonn, через яке проходила купівля-продаж, також займається управлінням нерухомістю. Спочатку вони ведуть пошук орендарів, збирають про них інформацію, різні довідки про заборгованість або кредитах.
Також агенти вираховують комунальні платежі, які змінюються в Німеччині щороку в залежності від використання води і тепла. Зустрічаються квартиранти, які відмовляються платити комунальні за певний період, коли він нарахований зверху. У цьому випадку все це лягає на плечі господаря. Але ж я не повинен оплачувати те, чим не користувався ... Однак розраховуватися доведеться, тому що після закінчення шести місяців держава може поставити квартиру на аукціон і продати за несплату комунальних. У подібних випадках агентство буде звертатися в суд і відстоювати там мої інтереси.
Якщо наймач завдасть якоїсь матеріальної шкоди нерухомості, керуюча компанія повинна буде зв'язатися зі страховою і вирішити питання про відшкодування шкоди. Якщо квартирант перестане платити за оренду, агентство буде вирішувати питання про його виселення. Словом, всі спірні моменти я залишаю їм.
Вартість таких послуг складає одну «холодну» орендну плату в рік. Наприклад, за керування квартирою в Бішофсмайс я плачу € 300 на рік.
- Ви купували квартири спеціально для здачі в оренду. У чому, на ваш погляд, особливість таких об'єктів в Німеччині? Які апартаменти краще вибирати для цих цілей?
- З таким питанням рекомендую кожному звернутися до свого ріелтору - він повинен знати. З мого досвіду, відмінно для оренди підходять студентські місця, наприклад, Бонн і Берлін. Також в Німеччині завжди можна знайти орендарів в великих містах і фінансових центрах, на кшталт Мюнхена.
- Які поради ви могли б дати людям, які тільки планують придбати свій перший об'єкт нерухомості в Німеччині?
- По-перше, добре подумати і підготуватися перед тим, як починати цим займатися. Розраховуйте на те, що збір документів займе багато часу і сил.
По-друге, вам знадобляться основні знання про країну, її законах, процедурах ведення справ онлайн. Стане в нагоді і знання німецької мови хоча б на мінімальному рівні.
По-третє, перед покупкою раджу з'їздити в Німеччину, подивитися, що за люди вам продають об'єкт, вивчити місцевість, попросити ріелтора показати аналогічні пропозиції. В такому випадку ваша угода буде більш усвідомленою, а, значить, ймовірно, більш успішною.
І нарешті, не варто боятися. Ми всі звикли, що в Росії просто божевільні ціни на житло. Що можна все життя працювати і зібрати тільки на гараж ... І багато хто думає, що якщо в Німеччині пропонують квартири всього за € 20 тис., То за цим криється якась «кидалово». Але це не так. У Німеччині дійсно зустрічаються бюджетні варіанти нерухомості.
Чому німці самі не розкупили настільки дешеві квартири? Все дуже просто: за місцевими мірками, це і не житло зовсім. Німці вважають за краще комфортабельні приватні будинки, а квартири вибирають в основному приїжджі. Адже їм теж потрібно десь жити ... Німець, швидше за все, не став би купувати таку квартиру, як у мене. Але мені нормально - для оренди це житло прекрасно підходить.
Розмовляла Анастасія Фалей

Умови цитування матеріалів Prian.ru