Обман на ринку вторинної нерухомості був присутній ще з радянських часів. У країнах СНД він отримав ще більшого розмаху. Цей факт підтверджують і незалежні дослідження.
Так, 27% опитаних власників відповіли, що найбільше їх лякають дії квартирних шахраїв. І справді, не тільки чорні маклери, але і «білі» ріелтори при слушній нагоді вдаються до обману своїх клієнтів. І не варто думати, що якщо ріелторські агентства дуже велике і відоме, а приватний маклер приємний і ввічливий, то від них не варто чекати каверз.
Промахи і маніпуляції
Давно пішли в минуле дешеві шахрайства з наперстками, картами, ламкою грошей і будь-якої іншої дрібної дурницею. Якщо і займається сьогодні хтось подібними дурницями, то тільки від убогості власної фантазії.
На зміну копійчаним шахраям прийшли витончені комбінатори, що працюють винахідливо, натхненно і по-крупному. І операції з нерухомістю тепер для них справжній клондайк. Будь-який експерт, довго не роздумуючи, скаже, що всі способи шахрайств з житлом перерахувати відразу просто неможливо, весь обсяг знань по цій темі тягне на вагомий енциклопедичний тому.
«Умовно обманні дії, з якими можуть зіткнутися споживачі, підрозділяються на чотири основні групи, - перераховує Олег Самойлов, генеральний директор« Релайт-Нерухомість », - а саме: юридичні маніпуляції, технологічні каверзи, фактичні підробки і, скажімо так," милі пустощі ".
І що особливо цікаво, представники юридичних промахів, за великим рахунком, шахраями вважаються остільки-оскільки. Як правило, це працівники нашвидку освічених фірм, і пояснити їх грубі документальні помилки можна лише тим, що професійна діяльність з перших днів складається не зовсім вдало, їм "до зарізу" потрібні гроші, і вони готові хапатися за будь-яку роботу, включаючи ту, в специфіку якої або не розуміються зовсім, або орієнтуються досить поверхово.
Зате безграмотністю самопальних брокерів з успіхом користуються різноманітні нечистоплотні типи, які залучають такі агентства в якості офіційного прикриття для своїх "чорних" справ ».
На противагу першій групі, не покладаючи рук трудяться на ринку і компанії, спочатку створені на короткий термін. Але ці вже переслідують шахрайські цілі з моменту створення. Варіацій на цю тему існує безліч: починаючи з використання сумнозвісної практики «інформаційних агентств», які торгують відомостями про неіснуючі об'єкти нерухомості, і закінчуючи тим, що подібна організація цілком може являти собою умовно-легальну «оболонку», в рамках якої ведуть свою діяльність чорні маклери.
Власне, про чорних маклерів. Їх не варто плутати з приватними, які, як правило, просто трудяться поодинці, працюючи на себе, і аферами ніколи не займаються. А ось чорний маклер - завжди шахрай, причому працює в складі кримінальної «групи товаришів», в яку в якості інформаторів можуть входити працівники ріелторських агентств, підставні нотаріуси і чиновники, а часом і працівники міліції.
Мета проста: відбирання грошей і житла у громадян, яким шахраї продають або «товар з душком», або шляхом шахрайських дій віднімають житлову площу. Ось досить частотний випадок. Одна людина вирішив обміняти свою квартиру з доплатою на меншу. За порадою колег звернувся до «відомим ріелторам». Документи на брокерську діяльність, природно, не перевірив, сподіваючись, що дружки підводити не стануть.
Обговорили з «ріелторами» деталі угоди, трохи поторгувались, зійшлися в ціні і вирішили обмити домовленість. Скільки пили і що - клієнт не пам'ятає. Але прокинувся він уже в чужій квартирі. Вірніше, була-то вона тим самим, рідний, в якій гулянка починалася. Але ось права на дане житло належали вже його товаришам по чарці, переселенцям з Азербайджану. Вони йому і ткнули завірені «нотаріусом» паперу, під якими стояв його власноручний підпис.
«Іншим ефективним способом відбирання грошей стало шахрайство з авансами, - доповнює список афер Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії« Стройтрест-Нерухомість ». - На продаж виставляється квартира за ціною набагато нижчою за ринкову.
Далі, укладаючи договір, ріелтор з фірми-одноденки приймає аванс. Після закінчення певного часу така фірма з'їжджає з офісу і ховається: повернути гроші і знайти винуватця практично неможливо ».
Взагалі, всі юридичні і технологічні маніпуляції можуть розвиватися за двома основними варіантами. Перший шлях - свідомо кримінальні справи, до яких можна віднести продаж нерухомості за підробленими документами, фіктивним дорученням, при цьому, як правило, використовуються паспорта з переклеєними фотографіями.
Другий варіант - більш «м'які» хитрощі, в рамках яких відбувається продаж об'єктів, що мають суттєві правові дефекти. Мало того, після закінчення якогось часу шахраї можуть постаратися вилучити у покупців і цю нерухомість вже через суд або отримати за неї додаткові гроші.
В інструментарій для проведення технологічних маніпуляцій входять різноманітні «грошові ляльки», варіації на тему розрахунків за заниженою вартістю, вказаною в договорі. До найбільш ж витонченим способам можна віднести і складання умов доступу до банківських осередків, через які проводиться розрахунок між учасниками угоди.
Складається документ таким чином, що у продавця виключається можливість відкрити осередок і вилучити гроші за продану квартиру. «Зовсім випадково, - розповідає Олег Самойлов, - працівникам нашого агентства довелося зіткнутися з таким нетягою в офісі одного з банків. Слово за слово, літній чоловік, який продав свою квартиру, попросив у порядку ласку поглянути на умови доступу до осередку, на яких наполягали покупці.
Заглянувши в банківське угоду, наші фахівці визначили, що в межах терміну, відведеного продавцеві на доступ до осередку, він ні в якому разі не зможе виконати ряд умов, при досягненні яких йому може бути надано право заглянути в клітинку. Ну, а потім право доступу до сейфа переходить до покупця, який, заволодівши квартирою, на цілком законних підставах може забрати гроші, їм же залишені в осередку.
При цьому жодних аргументів "на перспективу" шахраї продавцеві просто не залишили, так як пункт про термін розрахунків в договорі купівлі-продажу був сформульований таким чином, що всі виплати повинні бути зроблені ДО підписання договору. Довелося заступитися за бідолаху і вплутатися в неприємні переговори з шахраюватими покупцями. Ті в свою чергу підняли страшний крик, особливо наголошуючи на тому, що сторонні люди не мають права пхати свої носи куди не слід. Однак, зрозумівши, що справа пахне наслідком, вважали за краще розвернутися і піти ».
Підробки і пустощі
Третя група шахрайств - фактичні підробки. В цьому випадку придбане право власності, як правило, не страждає, однак реально куплений об'єкт може істотно відрізнятися від того, який клієнт планував придбати. Наприклад, продається квартира без обробки або знаходиться в поганому стані. Однак показується покупцеві не вона, а подібна за параметрами і найкраща станом, в тому ж будинку.
Для цього «підставна» квартира попередньо орендується на короткий термін і на ній змінюється номер. Покупці, як показує практика, такими «дрібницями», як перевірка нумерації, в ході оглядів особливо не «заморочуються». Класичний випадок, коли сибіряка-нафтовика, абсолютно не орієнтувався в столичних вулицях і бажав купити квартиру на набережній Фрунзе, заздалегідь змінивши табличку, привезли на Симоновський вал, не знає хіба що тільки початківець ріелтор. Суть справи в тому, що підставну квартиру нафтовикові успішно і продали. Тобто дивився він квартиру на Фрунзе, а купив на Симоновському валу.
Нарешті, до «милим витівок» можна віднести досить грубий захоплення чужої житлоплощі. Але ж, дійсно, рейдерські нальоти починаються, здавалося б, просто з пустощі. А відбувається це так: в комуналці купується кімната, або, як кажуть юристи, частка. Уявімо, що житлове приміщення має кількох власників. Це можливо, наприклад, при отриманні квартири у спадок або в результаті приватизації.
Житлова площа одного власника може бути зовсім незначною, але в силу невеликої кількості квадратних метрів використовувати свою частку за призначенням її власник не має фізичної можливості: не можна адже поселитися, скажімо, на трьох квадратних метрах. Щоб отримати хоч якісь гроші, він готовий продати свою частку нерухомості практично за безцінь. Цим і користуються квартирні аферисти.
Прикупивши, наприклад, половину вартості частки однокімнатної квартири за $ 15 тис., Вони починають створювати для інших мешканців нестерпні умови для проживання, найчастіше підсів сумнівних родичів у вигляді циган, п'яничок, бомжів або хронічних скандалістів. І адже нікому не поскаржишся: все відповідає чинному законодавству. Жертвою стає інший проживає в квартирі власник. Вихід один - роз'їжджатися. На що і роблять основний упор шахраї.
Квартира продається за $ 150 тис. І зазначена сума ділиться порівну між власниками-мешканцями та власниками-аферистами. В результаті останні отримують прибуток, рівну $ 60 тис.
Втім, до всіляких «милим витівок», головною з яких є так звана «прихована комісія», можуть вдаватися і працюють на законних підставах ріелтори. Йдеться про отримання брокером додаткового, узгодженого з покупцем надприбутку, одержуваного за рахунок приховування від клієнта інформації про реальну ціну угоди. Тобто ріелтор при цьому, по суті, краде гроші у свого замовника.
Природно, що подібне злодійство можливо лише в разі, коли інформація про реальні параметри угоди прихована від клієнта. Так що якщо ріелтор перед переглядом багатозначно закочує очі і таємничим шепотом белькоче, мовляв, «про ціну ні слова», саме час насторожитися ...
вибір жертви
«Діяльність шахраїв, на думку експертів, направлена в першу чергу на так звані незахищені верстви населення, до яких відносяться самотні люди похилого віку, люди, які страждають на наркоманію та алкоголізм, недієздатні або обмежено дієздатні інваліди, діти-сироти, виховані в дитячих будинках.
Найчастіше злодії переоформлюють їх квартири за дорученням на якесь підставну особу або за підробленим паспортом переписують на себе. Так було одного разу, коли допитлива покупниця звернула увагу на те, що у жінки-продавця щось не в порядку з фотографією на паспорті: на попередньому знімку обличчя чисте, а на другому - родимка на щоці. Цей, здавалося б, дрібниця змусив покупця звернутися в міліцію. А там вже і з'ясувалося, що справжня власниця житлоплощі втоплена, а від її імені діє недбало загримований двійник.
Колишніх власників виписують з квартири і переселяють у віддалені райони, часто за межами міста, в кращому випадку в сільський напівзруйнований будинок.
«Зазвичай отримані таким шахрайським шляхом квартири продаються за цінами нижче ринкових, - розповідає Ірина Шугурова, заступник генерального директора« Міель-брокеридж "з правових питань. - Тому необхідно бути особливо уважним при перевірці об'єктів, що продаються за дорученням або за заниженою, по відношенню до існуючого на поточний момент середнього рівня цін, вартості.
Безумовно, не можна стверджувати, що будь-який переїзд літньої людини може бути пов'язаний з шахрайством. Ситуації, коли літні люди продають міське житло, щоб переїхати в більш спокійне місце, за місто і отримати в якості доплати гроші, що називається, "на старість", безумовно, можливі, але досить рідкісні ».
У той же час практика показує, що квартирні аферисти і шахраї відмовляються провертати різного роду махінації з людьми вольовими, з сильним і незалежним характером. Мало шансів стати об'єктом нападу на їхні гроші і квартиру у людей заможних, зі зв'язками в чиновницьких колах та правоохоронних органах.
Шахраї знають, що змусити таких власників на продаж квартири і перехитрити їх в процесі угоди - завдання важке і практично нездійсненне, і найчастіше це закінчується для аферистів тюремною камерою.
Але якщо все-таки клієнт клюнув на гачок шахрая і в результаті виявився обдуреним, рецепт простий і очевидний: негайно звертатися в поліцію і прокуратуру і, якщо це ще можливо, бігти в місцевий реєстр із заявою про припинення державної реєстрації угоди. А з іншою заявою - в банк, через який здійснюються розрахунки, з проханням закрити доступ до осередку з грошима.
Але найкраща методика - не чекати, коли здійсниться обман, а вживати необхідних дій, спрямованих на профілактику шахрайств. «Звичайно, - підводить підсумок Олег Самойлов, - самий побитий і банальний, але правильну пораду: не економити на професійній ріелторської підтримки.
Ну, а якщо все ж дуже хочеться зберегти енну суму, по крайней мере, не варто відмовлятися хоча б від консультаційної допомоги. До речі, вже багато років правові поради продавцям на безоплатній основі дають співробітники більшості провідних агентств нерухомості ».