Тетяна Монтян: «У Києві відібрати багатоквартирний будинок у приватного ЖЕКу можна тільки за допомогою охоронної фірми і АМКУ»

18 травня 2013 р 8:29

Тетяна Монтян - відомий український адвокат. Останні роки вона спеціалізується в захисті прав споживачів комунальних послуг, в силу чого вона досконально розібралася в роботі комунальних служб або, як сама адвокат називає ці та афілійовані з ними структури, "комунальної мафії".

Про причини відсутності в Україні прозорого ринку компослуг, про неправовий поле роботи ЖЕКів, а також протизаконних актах Київради та інших органів місцевого самоврядування Монтян розповіла РБК-Україна.

РБК-Україна: Чому до сих пір в Україні толком ніхто не розуміє, що таке спільне управління спільним, неподільним майном, зокрема - багатоквартирними будинками?

Тетяна Монтян: Тут немає нічого складного, але потрібно володіти базовими навичками абстрактного мислення. Потрібно розуміти, що машина, придбана в шлюбі, належить чоловікові і дружині - по 50% на кожного, хоча і залишається фізично неподільним об'єктом. Людина, яка це розуміє, визнає абсурдом, якщо йому раптом заявлять, що ця машина цілком є ​​власністю сусідньої СТО.

Точно так же - з багатоквартирним будинком. Якщо ця квартира належить мені, та - моєму сусідові, а магазин на першому поверсі - ТОВ "Ромашка", то весь будинок не може належати ні ЖЕКу, ні мерії, ні державі. Він може належати тільки всім цим фізичним і юридичним особам, яким належать квартири та інші приміщення в будинку. І в цьому сенсі багатоквартирний будинок, як спільне неподільне майно власників квартир, нічим не відрізняється від машини, купленої чоловіком і дружиною.

РБК-Україна: Але офіційна логіка, насаджувана в народі, полягає в тому, що квадратні метри всередині стін - ваші, а всі, що за дверима - комунальна власність. Отже, весь будинок - теж комунальна власність.

Тетяна Монтян: Це не офіційна логіка, а протизаконне нормотворчість місцевих органів влади по всій Україні. І в Цивільним кодексі, і в законі "Про приватизацію державного житлового фонду ...", і в рішеннях Конституційного суду прямо і недвозначно сказано: все, що за дверима квартир, а також несучі стіни і загальнобудинкові комунікації, в тому числі, наскрізні труби в межах квартир, є спільною власністю власників квартир та інших приміщень в будинку.

Сьогодні власникам квартир належить лише повітря між капітальними стінами і внутріквартирні перегородки. А органи місцевого самоврядування приймають беззаконні рішення, в яких оголошують всі будинки, що не ЖБК і в яких не створені ОСББ, комунальною власністю.

РБК-Україна: Чому люди погоджуються з таким беззаконням?

Тетяна Монтян: Тому що з приватизацією в нашій країні вийшла велика промашка. Через це люди в основній своїй масі і не знають, що вони є співвласниками будинків, в яких володіють своїми квадратними метрами.

Причому спочатку все йшло просто чудово. Коли в 1989 році було оголошено про початок приватизації державного житлового фонду, діяла постанова Радміну УРСР № 142, згідно з яким квартири громадянам продавалися, а не лунали даром; як частини будинків, а не у відриві від цілісного майнового комплексу, яким і є багатоквартирний житловий будинок. Земля, звичайно, тоді була вся державна, але, тим не менше, фактично викуповувалося право постійного користування цією землею.

Я до сих пір в своїй практиці зустрічаю правовстановлюючі документи тих часів - договори купівлі-продажу, згідно з якими людина, який викупив квартиру в 1989-92 рр, є власником не просто квартири такий-то в будинку такому-то, а певної частки такого-то будинки як цілісного майнового комплексу.

РБК-Україна: Ви сказали про нормальних правилах приватизації в 1989-1992 рр. Що змінилося в 1992 г.?

Тетяна Монтян: В 1992 був прийнятий закон "Про приватизацію державного житлового фонду". Цей закон виявився величезним набором бомб уповільненої дії, які давно вже потихеньку вибухають по всій Україні - і чим далі, тим більше. Я до сих пір не знаю, чи був це побутовий ідіотизм або свідома диверсія проти всієї України.

Цим законом була дозволена безкоштовна приватизація квартир у відриві від будинків, як цілісних майнових комплексів. В результаті цього, люди й гадки не мають, що їх будинок - це цілісність, але якимось дивним поворотом своїх звивин думають, що їхня особиста квартира - це щось, що існує окреме від усього будинку.

Лише 2 березня 2004 року Конституційний суд України сподобився прийняти рішення, яким вказав, що все, що за дверима квартири - це спільна власність осіб, які приватизували квартири. Але судді прекрасно розуміли, що в нашій країні, з її повним невмінням формалізувати майнові права хоч на щось складніше курника, люди просто не зможуть отримати правовстановлюючі документи на цю свою власність. Тому КСУ вказав, що для того, щоб бути співвласником будинку, як цілісного майнового комплексу, не треба ні ОСББ створювати, ні отримувати правовстановлюючі документи додатково на горища, підвали, несучі конструкції, комунікації, ліфти і т. Д.

На жаль, дане компромісне рішення тільки посилило загальну тенденцію тотальної необізнаності населення про те, що багатоквартирні будинки, як ціле, належать всім співвласникам.

Більш того. КСУ 9 листопада 2011 р довелося прийняти ще одне рішення, згідно з яким співвласниками будинків як цілісності були визначені не тільки ті, хто приватизував квартири, а й ті, хто став власником квартир на будь-яких інших підставах - купив, успадкував, обміняв, і т. д. Тому що окремі органи місцевого самоврядування (ОМС) і суди, симулюючи ідіотизм, не визнавали за які купили і т.д. право спільної власності на допоміжні приміщення в будинку. В принципі, вони і зараз так роблять, ігноруючи обидва рішення КСУ. А люди мовчать.

РБК-Україна: Але чому люди не знають, а якщо і знають або здогадуються, то не хочуть або не можуть зрозуміти, що вони, а не ЖЕКи, які не мерії, не держава - співвласники будинків?

Тетяна Монтян: Для цього потрібно мати здатність до абстрактного гуманітарного мислення. Незначні 2% людей, здатні до глибокого розуміння цих юридичних абстракцій, повинні встановлювати правила гри, а люди, далекі від юридичних абстракцій, повинні ці правила засвоїти.

Це не означає, що інші 98% населення - тупі або недалекі люди. Я ж не страждаю від того, що у мене немає слуху, я не вмію малювати, не знаю, що таке чудові межі, валентність або имбридинг з кросинговером. Як казав Ейнштейн: "Якщо рибу оцінювати по її здатності лазити по деревах, то вона все життя проживе з усвідомленням себе дурепою".

Нерозумно змушувати всіх підряд займатися невластивою їм інтелектуальною діяльністю, вникати в усі ці юридичні абстракції. Але проблема полягає в тому, що ті 2% популяції в Україні, які розуміють, про що ми зараз говоримо, звернули собі на користь закономірне тотальне нерозуміння решти населення. Вони жиріють на цьому нерозумінні, тому що їх цікавить виключно короткострокова перспектива "видоїти" ЖКГ тут і зараз, а коли вдома потрапляють - нехай хоч трава не росте.

В країні утворилася справжня комунальна мафія, яка системно грабує перебуває в темряві й невігластві, патерналістськи налаштоване населення, яке не здатне осягнути концепти майнових прав. А тим часом у цього населення забирають власність, що стоїть значно більше, ніж подачки у вигляді субсидій, епізодичних "безкоштовних" ремонтів та іншої "благодійності".

РБК-Україна: І це верхівка айсберга ...

Тетяна Монтян: Верхівка цього айсберга, на відміну від інших галузей, - це місцеві органи влади, які безпосередньо контролюють процес доїння. Це не верховна влада, у якої немає ресурсу змусити кожен ЖЕК поділитися з нею награбованим у населення. Це все одно як змусити хмару комарів поділитися кров'ю, випитої у людей, - організаційні витрати на примус кожного комара будуть настільки великі, що вони ніколи не окупятся.Ведь цей айсберг - не монолітна загальнодержавне ціле. У кожному населеному пункті - свій айсберг.

Більш того. Якраз в сфері ЖКГ центральна влада виступає в абсолютно невластивою їй у всіх інших галузях ролі "лоха і донора" - тому що комунальні мафіозі крадуть з бюджету опосередковано через субсидії і цільові субвенції. Центральна влада щиро зацікавлена ​​навести порядок у комунальному безладі, тому що політичні наслідки лежать саме на ній.

Що говорить народ? "У ЖКГ бардак! Винні особисто Янукович, Ющенко, Тимошенко ... ". Але їм то цей бедлам якраз зовсім не потрібен! Ні Янукович, ні Ющенко, ні Тимошенко нічого не мали і не матимуть з цього бедламу, крім втрати голосів. Такий порядок потрібен комунальної мафії, яка працює на середньому і нижньому рівнях, і не збирається втрачати свої доходи.

І мафії в цьому активно допомагають судді, особливо низові, які "сидять на абонементі" у ЖЕКів і ОМС. Їх "від пуза" годують ЖЕКи, які працюють на території їх району - за те, що судді тупо штампують рішення про стягнення з людей грошей на користь цих ЖЕКів без будь-яких правових підстав. Природно, далі гроші йдуть по ланцюжку.

Тому низова судова влада абсолютно не бажає допомогти громадянам своєї країни скинути ярмо комунальної мафії - підгодівля від комунальної мафії є ​​чи не основним джерелом їх стабільного доходу. Адже, якщо по всіх інших справах ще незрозуміло, занесуть тобі хабар або НЕ занесуть, то комунальна мафія занесе гарантовано.

РБК-Україна: Чи рятує від комунальної мафії створення ОСББ? До речі, у Вас в будинку ОСББ. Скільки у вас коштує обслуговування одного квадратного метра?

Тетяна Монтян: 3 грн. 60 коп. - це собівартість з урахуванням ремонтів, озеленення і т.д. Крім того, ми платимо за воду за індивідуальними лічильниками і по загальнобудинкового (полив зелених насаджень і асфальту влітку), і за опалення (тільки в опалювальний сезон) по загальнобудинкового лічильника гігакалорій. При тому, ми на повному самообслуговуванні, тобто, ми не укладали договір з жодним ЖЕКом або керуючою компанією.

Якби ми могли скооперуватися з сусідніми будинками, то було б дешевше. Ми по максимуму платимо за адміністративні витрати - і це чималі гроші.

Але все одно - порівняйте наш будинок з сусідніми будинками- "смітники", які платять по 4 грн за квадратний метр і круглий рік дикі гроші за опалення, тому що лічильників в цих будинках немає. У цих будинках і навколо них купи сміття, які вивозять тільки після того, як люди починають щосили наярювати на гарячу лінію мерії. А ремонтів ці будинки не бачили з середини - кінця 80-х рр XX століття.

РБК-Україна: Наскільки пам'ятаю, ОСББ може створюватися тільки при консенсусі (згоді 100%) всіх жителів?

Тетяна Монтян: Ні. Консенсус необхідний для прийняття легітимних колективних рішень щодо будинку, як спільної власності (ст. 358 і 369 ЦК), якщо в ньому не створено ОСББ. А оскільки консенсус, як якийсь захмарний ідеал, недосяжний, українці позбавлені можливості приймати будь-які законні рішення по своїх домівках. Саме цим і користується комунальна мафія, нав'язуючи людям, які купили квартири в новобудовах, ЖЕКи -рейдеров, "обслуговуючих" вдома без будь-яких правових підстав. При цьому, практично 100% ЖЕКів в країні працює нелегітимно, оскільки жоден з них не отримав консенсусного рішення співвласників про те, що саме цього ЖЕКу вони доручають обслуговувати їхній будинок.

Єдиний спосіб вирватися з цього замкнутого правового кола - створити ОСББ. І його якраз можна створити, якщо на загальних зборах за це проголосують 2/3 прийшли на ці збори, а таких прийшли повинно бути більше половини співвласників - за чисельністю, а не по площі приміщень, що перебувають у їх власності.

РБК-Україна: Тобто, якщо одному власнику належить навіть половина квартир в будинку, то у нього все одно один голос.

Тетяна Монтян: Саме так. І це несусвітня дурість, тому що не може бути однакових прав у людей, якщо один є власником 5 кв. м, успадкованих разом з ще півдесятками спадкоємців квартири покійного дідуся, а інший - викупив половину поверху і є власником 500 кв. м. У всьому цивілізованому світі кількість голосів співвласників спільного майна пропорційно ідеальним часткам кожного з них в цьому майні, бо це логічно і справедливо.

РБК-Україна: Але в нових будинках, де, на відміну від старого фонду майже немає проблем, напевно, створити ОСББ простіше, ніж в хрущовці. Адже, крім іншого, квартири купують люди забезпечені, тобто - успішно соціалізуватися. Але і в нових будинках ОСББ створюються не скрізь.

Тетяна Монтян: Забудовники в нових будинках роблять 50 осіб співвласниками якої-небудь квартири - адже це не заборонено, і ці співвласники "передавлюють" чисельністю всіх інших, реально живуть в будинку співвласників, кожен з яких має цілу квартиру. Так не створюється ОСББ і будинок йде на обслуговування в приватний ЖЕК, створені тими ж забудовниками. Чи треба пояснювати, що тарифи в таких ЖЕКах захмарні.

Першопричина цього кричущого абсурду - ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу, де спільне майно, що перебуває за межами квартири і нежитлових приміщень, визначено як спільна сумісна власність, а не спільна часткова, як повинно бути. Це і є чиста юридична абстракція, оскільки користуються всіма цими допоміжними приміщеннями однаково і той, у кого викуплено півповерху, і той, у кого 5 кв. м. При цьому платить набагато більше той, у кого більше метраж (в цьому ж кодексі є ст. 360, згідно з якою співвласники майна зобов'язані утримувати його пропорційно своїм часткам у цьому майні), а голосів у них - однаково! Тут у наявності - кричуща диспропорція прав і обов'язків.

Трагедія України в тому, що серед тих, хто має владно-розпорядчі повноваження, гнітюче мало людей, які знаються на цивільному праві хоча б на рівні банальної ерудиції. А всім іншим просто не зрозуміти, що першопричина практично всіх проблем в країні - це невизначеність майнових прав та відсутність ефективних алгоритмом прийняття легітимних колективних рішень. До чого це призводить в ЖКГ - я описала. У всіх інших галузях - те ж саме.

РБК-Україна: Усунення перекосу прав і обов'язків співвласників багатоквартирного будинку лежить у впровадженні поняття ідеальної частки, коли всім зрозуміло: що, скільки, кому і на якій підставі належить. Як вважати цю ідеальну частку?

Тетяна Монтян: Зрозуміло, ідеальні частки найпростіше вважати квадратними метрами - скільки у тебе метрів, стільки й умовних голосів при прийнятті колективних рішень. У нашому ОСББ саме так в статуті і написано, що кількість голосів відповідає квадратним метрам, що перебуває у власності конкретної людини. Але це можна зробити тільки після установчих зборів, прописавши в статуті порядок голосування на зборах вже створеного ОСББ. Але саме в процесі створення ОСББ, на установчих зборах діє антиправової алгоритм "один власник = один голос".

РБК-Україна: Тобто, прийнявши і запровадивши юридичне визначення ідеальної частки, ми позбудемося левової частки всіх проблем?

Тетяна Монтян: Від багатьох проблем, але далеко не від усіх. Щоб створити ОСББ, потрібно мати дані по сусідах - співвласникам вашого будинку. Але часто толком навіть невідомо - хто співвласники. Дані про співвласників захищені лицемірним і дурним законом "Про захист персональних даних". Через що дізнатися дані про власні сусідів - співвласників можна тільки корупційним шляхом.

У невеликому будинку можна і по квартирах пробігтися. А якщо це Позняківська або Осокорківське "Корона" на 600 квартир? Якщо це знаменитий дніпропетровський будинок на тисячу з чимось квартир? Як ви пробіжитеся? Уявіть собі - ви приходите в чергову квартиру до зовсім незнайомих людей, що не усвідомлює себе співвласниками будинку в цілому, і говорите: "Здрастуйте, ми хочемо створити ОСББ. Надайте, будь ласка, копію вашого правовстановлюючого документа ". З якою ймовірністю вас пошлють куди подалі? Думаю, в залежності від маргінальності населення вдома, 60-90%. Про що і свідчить досвід ініціативних груп.

І як можна, не знаючи, хто твої співвласники, створити з ними хоч якусь інституцію управління спільною власністю? Чому ніяк не вдається пролобіювати хоча б доступ до інформації про власників? Яка може бути захист персональних даних в нашій наскрізь корумпованій країні?

А в результаті страждають добросовісні люди, яким інформація потрібна для легітимних цілей. Але зате всі шахраї, спамери, колектори та інші мерзотники не мають ніяких проблем з доступом до чужих персональних даних.

РБК-Україна: Але як уже говорилося, якщо немає ОСББ, то мешканці будинку повинні приймати рішення консенсусом, тобто - 100% голосів. Це не реально.

Тетяна Монтян: Навіть в гарячковому маренні неможливо уявити собі жителів звичайного 100-квартирного будинку, які візьмуть консенсусом хоч якесь рішення. Крім того, є величезний масив неприватизованих квартир бомжів, алкоголіків, наркоманів та інших маргіналів, до яких ще не дісталися чорні ріелтори. І як бути з цими квартирами - взагалі питання.

Територіальним громадам плювати на це житло, тому що воно в будь-який момент може бути приватизовано. Чиновники згадують про це житло, тільки коли там хтось помирає, не маючи спадкоємців - внаслідок чого такі квадратні метри розходяться по "потрібним людям".

Зазвичай чиновники за змовою з міліцією (тепер - міграційною службою) реєструють в таких квартирах тіньових покупців або своїх родичів заднім числом - і шукай кінці в воді. Сусіди про всі ці махінації не знають - і чиновники прибирають до рук дане майно територіальних громад.

Ситуація в нових будинках ще кошмарним. Люди стають рабами забудовників та створених ними приватних ЖЕКів, які мають достатню кількість матеріального ресурсу, щоб "розбомбити" будь-які спроби самоорганізації. Тобто, в Києві відібрати багатоквартирний будинок, в якому є ОСББ, у приватного ЖЕКу можна тільки за допомогою охоронної фірми і Антимонопольного комітету.

Охоронна фірма допомагає викинути ЖЕКи-рейдери фізично, а АМКУ штрафує ЖЕКи до тих пір, поки вони не передадуть будинок і документацію новоствореному ОСББ. Якщо, звичайно, ЖЕК вчасно не подсуетится і не проплатить в суді визнання незаконним установчих зборів ОСББ з формальних підстав, наприклад, "неналежно сповістили про час і місце проведення зборів громадянку Пупкину з шостої квартири".

розмовляв А НТОН П одлуцкій