- На чорний день
- Охочих продати все більше, бажаючих купити - навпаки
- Хочу таку ціну
- Як перед стрибком з парашутом
Ринок нерухомості - це дуже чутливий барометр для тих процесів, які відбуваються в економіці і в країні в цілому. У 2016 році він показував, що положення в цьому секторі далеко від ясної і гарної погоди. Кризові вітру, хоча і не перейшли в шторм, але роблять ситуацію вельми нестійкою. І поки ознак поліпшення не спостерігається.
На чорний день
Ринок нерухомості не існує сам по собі - він, як ніякий інший сектор економіки, тісно вписується в існуючу ситуацію. А в 2016 році вона була не найкращою. ВВП скоротився приблизно на 0,7%, доходи населення впали на 5,5%, офіційна інфляція склала 5,4%.
Така макроекономічна статистика серйозно змінює споживчу поведінку людей: вони менше витрачають, більше відкладають на чорний день. А це в свою чергу впливає на будівельний комплекс: споживачі менше купують його продукцію, і будівництво відчуває брак коштів.
Однак крім фундаментальних факторів є і тимчасові, які в коротких проміжках роблять сильний вплив на ринок. У 2016 році їх вплив був дуже помітно.
За словами голови Комітету з аналітики Московської асоціації ріелторів (МА) Геннадія Стерника, завдяки тому, що вдалося розкрутити тему субсидування іпотеки, в I кварталі спостерігався сплеск продажів.
У II кварталі на покупку квартир людей стимулювала певна економічна стабілізація. У III кварталі серед покупців спостерігався великий потік мігрантів, які на початку року майже повністю пішли з ринку, а в кінці року трапився традиційне зростання покупок. Особливо сильним він був у грудні.
Обвалу не буде
Однак все це не змогло кардинально переламати ситуацію: в минулому році в цілому пропозиція перевищувала попит. І, як прогнозує аналітик, в 2017 році становище кардинально не зміниться. Пропозиція зменшиться, оскільки скорочується число новобудов і «добудов», а попит впаде, так як доходи населення не ростуть.
З думкою незалежного експерта згодні і офіційні інстанції. Мінбуд Росії випустив свій прогноз, в якому він на 12,9% знизив введення житла на період 2017-2020 років.
Нинішня ситуація ставить будкомплекс в скрутне становище. Сьогодні середня прибутковість реалізації будівельних проектів на ринку складає всього 4%. Але це в цілому. У багатьох будівельних компаній вона знаходиться в негативній зоні, тобто частина забудовників, швидше за все, піде в небуття. Правда, деякі з них, навпаки, відчувають себе благополучно.
Це означає тільки одне: що ринок все більше розділяється і одночасно концентрується в руках великих гравців. З одного боку, він стає більш надійним і прогнозованим, а з іншого - монополізація завжди має добре відомі негативні наслідки.
У будь-якому випадку, на одностайну думку аналітиків, обвал ринку в поточному році не загрожує, а буде повільне падіння. Однак, як попереджає Геннадій Стерник, положення може загостритися, оскільки нинішнє зниження обсягів нового будівництва через рік-два призведе до скорочення пропозиції. Що, в свою чергу, простимулює зростання цін на нерухомість.
Охочих продати все більше, бажаючих купити - навпаки
Криза призвела до ще одного наслідку - різкого скорочення ринку вторинної нерухомості. На початку року в зв'язку з ростом курсу долара відзначалося зростання продажів: люди виходили з доларових накопичень і вкладали гроші в квадратні метри. Але потім цей процес зупинився, про що свідчить зниження чека. Загалом упродовж року він скоротився на 5%, до 9 млн 928 тис. Руб.
У 2016 році збільшилася частка продажів до 6 млн руб. перш за все за рахунок зростання реалізації однокімнатних квартир. Скоротилися продажі житла в діапазоні 6-9 млн руб. і вище.
- Тобто в цілому покупці стали більше купувати недорогу нерухомість, - констатує керівник відділу досліджень групи компаній МІЕЛЬ Оксана Вітязево.
За її словами, оскільки в 2016 році найбільшим попитом користувалися двокімнатні квартири, ціна на них знизилася найменше - на 4%. А ось однокімнатні та трикімнатні квартири подешевшали на 7%.
Нагадаємо, що в 2014 році кількість дзвінків з пропозицією продати квартиру приблизно збігалося з числом звернень бажаючих їх купити. У 2015 році зафіксовано різке зниження кількості потенційних покупців, при цьому число продавців збереглося на колишньому рівні.
У минулому році зросла кількість продавців. Це пов'язано з тим, що багато хто з них змирилися з думкою про те, що в найближчі роки ціни на їхній товар не зростатимуть. А ось загін покупців завмер в одній точці.
Таким чином, розрив між охочими продати і купити виріс майже в два рази. Це є фактором подальшого падіння цін на нерухомість на вторинному ринку.
Однією з причин скорочення «шагреневої шкіри» вторинного ринку є іпотечні програми. На ринку частка іпотеки новобудов завжди істотно перевищувала кількість угод за участю іпотечних кредитів на «вторинці». Однак у зв'язку з програмою субсидування цей розрив зріс ще більше. Якщо в 2014 році кількість угод з іпотекою на вторинному ринку досягла 40%, то в 2016 році ця цифра коливалася навколо 30%.
Щоб ціни в цьому сегменті поповзли вгору, число іпотечних угод має теж рости. Є надія на те, що після завершення програми субсидування виникне підвищується тренд. Тим більше що ціни тут падали два роки поспіль.
Хочу таку ціну
Проте найцікавіший ефект кризи пов'язаний зі зміною поведінки самих учасників ринку. Як говорить гендиректор «МІЦ-нерухомість» Наталія Соломонова, такого кількість точкових новобудов в Москві не було давно. Будівельники чуйно реагують на запити ринку, пропонують більш дешевий товар.
- Ще ніколи в межах МКАД можна було купити квартиру за 1,9 млн руб., - говорить ріелтор. - Так, це невеликі квартири-студії, приблизно 16 кв. м, однак це все ж реальне житло. До того ж воно часом пропонується з великими знижками.
Якщо на початку 2016 року дисконт рідко перевищував 5%, то до кінця року знижки виросли до 18%, а в окремих випадках і вище.
Протягом багатьох років в столиці на ринку головним був продавець. Сьогодні ситуація змінилася: ринок регулює покупець. Попит диктує пропозицію: в першу чергу зменшується метраж квартири, це характерно не тільки для економ-, а й для бізнес-класу і навіть для елітної нерухомості.
Цікаві процеси відбуваються і на вторинному ринку нерухомості. Якщо поглянути на оголошення про продаж, то до 80% - це, так би мовити, фейковий квартири. Їх в реальний продаж не існують, вони «виставляються» з метою створення ілюзії пропозиції для підтримки цін. І лише п'ята частина оголошень - це реальні квартири, які дійсно можна придбати.
Така ситуація відторгає багатьох потенційних покупців від вторинного ринку, оскільки на ньому важко знайти підходящий об'єкт. Тому вони звертають свій погляд у бік новобудов, хоча в цьому сегменті традиційно ризики (як, втім, і ціни) вище: приблизно в середньому на 3,5%.
Виникає питання: що робити з цим уявним ринком? На думку Наталії Соломоновой, ці квартири потрібно або прибирати з розділу пропозицій, або різко знижувати ціни.
- Сьогодні багато продавців оцінюють свої квартири, виходячи не з ситуації на ринку, а зі своїх фінансових потреб, - вважає експерт. - Причому, якщо ще в 2015 році вони слухали аргументів ріелторів, то зараз не бажають їх слухати.
Інший варіант поведінки, який став поширеним останнім часом: люди продають свої нерухомість, знімають квартири для проживання і чекають, поки ціни впадуть, щоб купити нове житло.
Ще одна тривожна тенденція - зростання кількості різного роду шахрайств з боку так званих чорних маклерів. За даними директора департаменту МЦБН управління вторинного ринку корпорації «ІНКОМ» Михайла Куликова, число таких випадків зросла на 20-30%. Такі посередники обманюють покупців.
І що особливо небезпечно - різко покращилася якість підроблених документів. Дійшло до того, що сьогодні навіть фахівці далеко не завжди здатні відрізнити фальшивку від оригіналу. А база паспортів в Росії закрита: нею володіють тільки правоохоронні органи, що ускладнює перевірку чистоти угоди.
Як перед стрибком з парашутом
На думку Михайла Куликова, криза, на жаль, вплинув і на психічне здоров'я наших громадян. Поведінка багатьох з них стає все менш передбачуваним. Нерідко вони скасовують уже узгоджені угоди, правова чистота яких сумнівів не викликає.
У нинішній ситуації умами наших громадян володіє занепокоєння. Багато з них бояться купувати житло навіть при наявності потрібних сум. І це, в принципі, зрозуміло. Ринок нерухомості, як ніякий інший, любить стабільність і прогнозованість.
Як показує практика, навіть позитивні зміни змушують багатьох ... відмовлятися від угод. Недавнє дослідження показало, що при покупці житла людина відчуває по силі такий же стрес, як перед стрибком з парашута.
- Сьогодні у нас ніхто нікому не вірить, - констатує Михайло Куліков.- І якщо не почати наводити порядок на ринку нерухомості, він прокинеться не скоро.
Поки ж прогноз в цілому несприятливий: в 2017 році ціни на житло впадуть на 7-10%. Це сильно підкосить забудовників. А без них нам ніколи не вирішити житлове питання.
Володимир Гурвич
Фото: fokti.yandex.ru, wikipedia.org, kvartiravmoskve.ru, mesto.ru
Виникає питання: що робити з цим уявним ринком?