Попередня угода про придбання нерухомості має бути забезпечено фінансово. Для цього передбачений договір завдатку при купівлі квартири. Фактично він виконує функції підтвердження намірів сторін щодо подальшого укладення угоди.
Нормативна база
Як правильно заповнюється договір на завдаток при покупці квартири, зразок якого повинен відповідати чинним нормам? Для цього розроблені певні правила, які використовують фізичні і юридичні особи.
Необхідно знати різницю між завдатком, авансом і заставою. Останній не повинен фігурувати в угоді, так як відповідно до статті №334-358 ГК РФ є майном, яке можна використовувати в якості компенсації за невиконання фінансових зобов'язань.
Аванс повинен бути повернутий, незалежно від причин розірвання угоди. Тому ріелтори і власники нерухомості укладають договір про завдаток. Ця форма фінансового підтвердження зобов'язань регулюється статтями 380 і №381 ГК РФ.
Особливості юридичного статусу попередньої згоди на покупку квартири:
- Це частина повної вартості нерухомості, але не вся сума. Зазвичай передоплата за квартиру становить до 10% від обумовленої ціни.
- Попередньо укладається угода про наміри. На основі цього документа формується договір про отримання частини вартості житла.
- Угода про завдаток при купівлі нерухомості виконує функцію забезпечення взятих зобов'язань, що не можна сказати про авансові платежі.
Для складання тексту документа рекомендується звернутися до досвідченим юристам. Ні суворого бланка, за яким оформляється угода. Важливо правильно розписати права та обов'язки учасників угоди, з урахуванням чинного законодавства.
При отриманні грошових коштів продавець повинен написати розписку. У ній посилаються на основний документ, суми повинні збігатися в обох документах. Розписка залишається у покупця до остаточного розрахунку.
Правила оформлення угоди
Перед укладанням угоди необхідно вивчити зразок договору завдатку при купівлі квартири. У тексті повинні бути посилання на статті №380 і №381 ГК РФ. Крім стандартного змісту можуть зазначатися додаткові відомості або умови. Останні не повинні суперечити законодавчій базі РФ.
При ознайомленні з угодою про завдаток при покупці квартири потрібно звернути увагу на наступні моменти:
- звірити особисті дані з паспортними - ПІБ, прописку і т.д .;
- точна сума завдатку, яку вносить покупець;
- зафіксувати підсумкову вартість нерухомості;
- узгодити час підписання основного договору і фактичну оплату повної вартості;
- вказати відповідальність сторін;
- докладний опис предмета угоди - адреса, технічні характеристики, додаткові умови реалізації.
Нотаріальне посвідчення угоди про завдаток за квартиру не потрібно. У разі виникнення спірних ситуацій цей документ може бути використаний в якості доказової бази.
Один примірник передається фактичному власнику нерухомості, другий - покупцеві. Зразкове утримання не допускається - текст повинен бути узгоджений до моменту підписання, за потребою виконується внесення змін. В іншому випадку опротестувати дію буде дуже складно.
Відповідальність сторін
Подібні документи необхідні для визнання намірів сторін про бажання виконати раніше обумовлені зобов'язання. У більшій частині це відноситься до покупця - часткова оплата повинна стимулювати саме його. Зі свого боку продавець зобов'язується вчасно підготувати приміщення, документацію і необхідні виписки для здійснення угоди.
Важливо заздалегідь проаналізувати фінансову відповідальність сторін:
- Повне повернення завдатку за погодженням сторін , Якщо зобов'язання не набрали законну дію - ст. 416 ГК РФ.
- Не можна просто відмовитися від угоди і сказати, що не куплю цю квартиру. В цьому випадку внесена сума залишається у продавця без обов'язкового подальшого підписання остаточного договору продажу - стаття 381, п.2.
- У свою чергу продавець при невиконанні зобов'язань крім отриманих коштів зобов'язаний виплатити неустойку в такому ж розмірі.
Для виконання останньої умови важливо в договорі передоплати за квартиру вказати крайні терміни підписання остаточної угоди з продажу. Якщо цей пункт не врахований - пред'явити претензії продавцю буде проблематично.
У 2014 р був внесений додатковий, 4-й пункт до статті №380. Завдяки йому не обов'язково підписувати остаточний договір купівлі, досить тільки попередньою домовленістю. До цього угода про завдаток могла бути анульована на підставі рішення суду, так як вона визнавалася тільки частиною основного угоди.
Підстави для повернення коштів
Не завжди вдається виконати заключну частину угоди і внести повну суму за нерухомість. В цьому випадку можна спробувати отримати передані грошові кошти назад.
Для цього повинні бути вагомі підстави:
- відмова банку в оформленні іпотеки;
- порушена ланцюжок купівлі / продажу нерухомості, внаслідок чого у потенційного покупця немає необхідної суми;
- істотна зміна обставин (ст. 451 ЦК України). Важливо довести, що на момент формування попередньої згоди сторони не могли передбачити настання цих обставин.