Зростання популярності розстрочок кілька років тому був пов'язаний з підвищенням процентних ставок по іпотеці і жорсткістю правил отримання кредитів. Сьогодні іпотека знову користується успіхом, але чималий відсоток угод все одно відбувається в розстрочку. До переваг розстрочки, завдяки яким вона як і раніше представляє інтерес для клієнтів, експерти відносять можливість обійтися без великої кількості документів і без довідок про підтвердження доходу; швидкість оформлення (розстрочка, як правило, є стандартною схемою оплати у забудовника і не вимагає тривалого узгодження); відсутність супутніх витрат - на страховки, оцінку нерухомості, комісії за видачу, відкриття рахунків і т. д. Є й мінуси: при покупці в розстрочку квартира обходиться трохи дорожче, так як вартість в цьому випадку розраховується за так званою базовою ціною.
Від двох до п'яти
Мінімальний перший внесок при покупці квартири в розстрочку становить 10% вартості (зараз, наприклад, такі розстрочки надаються на квартири в ЖК «Південна акваторія» і «Нова Охта»), максимальний - близько 50% вартості. В середньому початковий внесок становить 30%. Ці цифри можуть змінюватися в залежності від ступеня готовності будинку і ліквідності квартир. Наприклад, мінімальний перший внесок по «одинички» може становити 50% вартості, а на менш ліквідні чотирикімнатні квартири - 10%.
Більшість девелоперів надають розстрочку до закінчення будівництва об'єкта, тобто на термін близько двох років. Однак частина компаній з метою стимулювання попиту пропонують розстрочки і після завершення будівництва, в тому числі - безпроцентну. Наприклад, в об'єктах компанії Setl City (ЖК «Greenландія» в Муріно, ЖК «Сім столиць» в Кудрово) квартиру можна оплатити протягом трьох років, група компаній «Поліс» (ЖК «Австрійський квартал», «Моє місто» та ін .) надає розстрочку на чотири роки.
Зустрічаються на ринку і акції тривалі розстрочки - понад чотири роки. Найчастіше це спецпропозиції, що діють протягом короткого періоду або на обмежену кількість квартир. Наприклад, до кінця листопада в ЖК «Ластівчине гніздо» можна було отримати розстрочку на 10 років при покупці двокімнатних квартир.
Будівництво без відсотків
Як правило, девелопери застосовують змішані варіанти розстрочки: безвідсоткова до здачі будинку в експлуатацію і з відсотками - після, до визначеного договором терміну. При безпроцентної розстрочення ціна квартири виявиться вище, ніж при внесенні оплати повністю. А ось на скільки дорожче обійдеться покупка, залежить від суми початкового внеску і терміну наданої розстрочки. Як запевняють експерти, як правило, вартість житла виявляється на 10-15% вище, ніж при оплаті 100%.
Відсоток по розстрочці в об'єктах, що реалізуються на приміських територіях Ленобласті, за даними «Петербурзької нерухомості», становить 0,5-1,7% на місяць на залишок, найчастіше приблизно 1% на місяць.
При цьому забудовники виділяють кілька схем оплати. Перша: у покупця є сума від 500 тис. До 1 млн руб. і він підписує договір пайової участі. Період розстрочки в такому випадку може становити від 4 до 5 років, щомісячні платежі - 15-30 тис. Руб. в залежності від кількості кімнат. Інша схема підходить покупцям, які хочуть продати наявну нерухомість і вкласти гроші в поліпшення житлових умов. У цьому випадку надаються розстрочки з погашенням нерівними платежами, наприклад двома протягом півроку. Нарешті, існують схеми з «рваними» термінами: покупець протягом будівництва будинку вносить невеликі платежі (25-30 тис. Руб. На місяць), а після закінчення будівництва протягом півроку виплачує решту суму.
Простіше, але складніше
Розстрочка від забудовника при простоті оформлення угоди не виключає ризики. Адже з точки зору законодавства, не в приклад банківської іпотеці, покупець виявляється менш захищеним. Тому при укладанні договору про надання розстрочки необхідно звернути увагу на два аспекти: наслідки прострочення платежу і порядок переходу права власності покупцю. У типовому банківському договорі ці моменти розписані детально. Для розстрочення не встановлені жорсткі правила, і кожен забудовник може висувати свої вимоги і умови, невиконання яких іноді загрожує навіть більш серйозними наслідками, ніж в разі іпотечного договору.
У покупця в договорі повинен бути представлений чіткий графік обов'язкових щомісячних платежів. Прострочення карається пенями: протягом двох місяців з початку прострочення надсилається повідомлення, після отримання якого пайовик повинен погасити заборгованість протягом двох місяців. В іншому випадку йому доведеться заплатити мінімальні пені, які прописані в 214 ФЗ. Але якщо від клієнта тривалий час не надходять платежі - це привід для розірвання договору і повернення внесених грошових коштів.
Квартира не передається клієнту до повної оплати її вартості. Як правило, забудовник веде будівництво за розробленим і затвердженим графіком виконання робіт, однак з графіком внесення платежів клієнта будівельний графік ніяк не узгоджений. Це не означає, що забудовник не несе зобов'язань за строками здачі об'єкта - в кожному договорі вказана точна дата передачі квартири покупцеві ».
Юлія Андрєєва, керівник відділу продажів компанії Normann: «Приблизно 70% наших клієнтів вибирають іпотеку або 100% -ву оплату, інші 30% клієнтів вважають за краще розстрочку. Розстрочка є зручним інструментом для тих, у кого немає можливості підтвердити свій дохід, представити необхідні документи в банк. Єдине, до чого повинен бути готовий клієнт, - це переплата. По-моєму, іпотечні програми набагато вигідніше розстрочки. Так, наприклад, наша компанія може запропонувати іпотеку з початковим внеском 0% від ВАТ РАКБ «Донхлеббанк».
При покупці квартири в нашому житловому комплексі «Десяткин» максимальний період розстрочки вісім років. Розстрочка безвідсоткова, але при покупці встановлюється певна, фіксована вартість, яка вище базової вартості квартири, а наскільки - залежить від терміну розстрочки. У порівнянні з базовою ціною розстрочка на вісім років передбачає максимальне подорожчання, а на два роки - мінімальне. Подорожчання вартості квартири при оплаті по іпотеці буде менше, ніж при розстрочці. Якщо брати розстрочку на вісім років, то базова ціна квартири підвищується на 60%. Перший внесок становить від 20% вартості ».
Арсеній Васильєв, генеральний директор ГК «Унисто Петросталь»: «В цілому по проекту частка іпотечних угод становить 30-35%, частка угод з розстрочкою платежу - 35-40%. Розстрочкою, як правило, клієнти часто користуються на початковому етапі реалізації проекту, коли банки ще не акредитували об'єкт, термін розстрочки максимальний, а щомісячні платежі не дуже великі.
Розстрочка оплати квартири стандартно надається до завершення будівництва об'єкта, але сьогодні з'являються пропозиції більш тривалої розстрочки - до восьми років після закінчення будівництва. В цьому випадку вартість квартири, як правило, значно збільшується, на залишок невиплаченої до закінчення будівництва вартості квартири забудовники нараховують до 24-30% річних.
При банківській іпотеці мінімальний перший внесок становить 15-20%, а при розстрочці - від 10%, але більшість забудовників укладають договори за умови внесення клієнтом не менше 30% вартості квартири ».
Ольга Трошева, керівник Консалтингового центру «Петербурзька нерухомість»: «За підсумками дев'яти місяців 2013 року частка квартир, куплених в розстрочку, в загальній структурі операцій по приміським об'єктів оцінюється приблизно в 20%. Із залученням іпотеки придбавається близько 40% квартир. У ряді випадків на старті продажів об'єкта (при відсутності іпотеки) в загальній структурі операцій частка квартир, куплених в розстрочку, може бути більше 60%.
Мінімальний перший внесок становить 10% вартості квартири; як правило, такий варіант оплати затребуваний у клієнтів, які при покупці квартири в розстрочку здійснюють операцію з продажу наявної власності. І розстрочку беруть на короткий період, часто не перевищує декількох місяців. Щомісячні виплати залежать від розміру початкового внеску і періоду надання розстрочки. Приклад мінімального платежу: при покупці квартири-студії вартістю 2,1 млн руб., Первинному внеску в розмірі 30% вартості квартири і погашенні розстрочки протягом 48 місяців щомісячно доведеться вносити приблизно 30 тис. Руб. (При наявності знижки на перший внесок) ».
Сергій Гребенюк, керівник групи іпотечного напрямку департаменту новобудов NAI Becar: «Розстрочку сьогодні надають абсолютно всі забудовники, і жодного підтвердження для цього отримувати не потрібно. Однак, на відміну від іпотеки, розстрочка має недоліки, наприклад, якщо квартира купується по ДДУ, розстрочка надається лише на період до здачі будинку в експлуатацію. На сьогоднішній день частки продажів за кожною схемою розподіляються наступним чином: 30% іпотека; 25% розстрочка і 45% оплата повністю. Зазвичай розстрочка надається в середньому під 1% на місяць на залишок, але іноді інакше. Початкові внески можуть бути різними, і якщо при покупці невеликої студії був зроблений внесок близько 50%, то щомісячні платежі можуть скласти всього 18 тис. Руб. ».