1. Ціни на нерухомість постійно зростають
За перші три чверті 2017 роки нерухомість в Німеччині, країні з найбільш стабільною економікою в Європі, подорожчала на 5,6%, в основному завдяки низьким процентним ставкам німецьких банків, приросту населення і низькому рівню безробіття. Тільки на відміну від попередніх років, хвиля попиту поширилася і на другорядні міста, оскільки в ключових мегаполісах - Берлін і Мюнхен і т.д., ціни досягли піку, в зв'язку з чим інвестиційні об'єкти поступово втрачають привабливість для покупців, як іноземних, так і місцевих. У тренді - нові міста, в яких фінансові вкладення пов'язані з більш доступними цінами, і, відповідно, більш високий відсоток приросту капіталовкладень, а також рентабельність і прибуток від оренди.
Варто відзначити колосальне зростання цін на нерухомість Німеччини за останню декаду. Якщо прийняти березень 2007 за 100%, то до листопада 2017 року зростання цін на квартири на вторинному ринку склав 180,2%, на квартири в новобудовах - 177,4%. Така ситуація виявилася «на руку» інвесторам, оскільки квартири в містах часто купуються для здачі в оренду. На зростаючому ринку інвестори змогли заробити двічі - отримуючи доходи від оренди, а також заробивши безпосередньо на зростанні цін на житло. Що стосується приватних будинків, які купуються в основному для особистого проживання, то за останні 10 років вони теж подорожчали, але не настільки значно: якщо також прийняти з березня 2007 року до листопада 2017 року зростання цін склало 136,9%.
3. Лейпциг набирає новим напрямком для інвестицій
За даними британської газети Financial Times, ось уже два роки поспіль Лейпциг є найбільш швидкозростаючим містом Німеччини. Німці називають його «Новим Берліном» або «Маленьким Парижем Німеччини». Якихось п'ять-шість років тому у держави тут можна було придбати багатоквартирні будинки і навіть колишні готелі всього за 1 євро! Однак ситуація змінилася, коли в Лейпцигу «оселилися» Porsche і BMW, а так само логістичні гіганти AMAZON і DHL, яких залучили доступні нерухомість і робоча сила міста, а також низьке оподаткування для підприємців. Дивовижно збереглася архітектура міста дбайливо охороняється як законом, так і тепер численними будівельними компаніями. Університет Лейпцига - один з найстаріших в Німеччині, а Університет-Клінікум при ньому вважається одними з найкращих медичних закладів в Європі. Ціни на житлову нерухомість Лейпцига в середньому складають від € 1000 до € 2500 за квадратний метр, а в самому центрі міста в середньому становлять € 2500-3500. Якщо об'єкт потребує ремонту або санування - то його можна купити за ціною нижче € 1000 за «квадрат».
4. Продажі на ринку житлової нерухомості Німеччини ставлять нові рекорди
Ринок житлової нерухомості Німеччини продовжує cтремітельно рости. Загальна сума угод в 2017 році склала € 124,8 млрд - новий рекорд для ринку житлової нерухомості Німеччини. Про це йдеться в звіті Team Global Corporate Communication від 20 грудня 2017 року. Для порівняння, в 2016 році обсяги інвестицій склали близько € 119,3 млрд. Стійке зростання цін і зростання обсягів продажів характеризують ринок житлової нерухомості в Німеччині.
5. Ставки по іпотечних кредитах є найнижчими в світі
Низькі дефолтні показники по іпотечних кредитах при низьких ставках Euribor зробили німецьку іпотечну процентну ставку найнижчою в світі: вона в середньому становить близько 1,6% в рік. Позичальнику потрібно, проте, близько 20% початкового внеску від загальної суми кредиту - один з важелів, яким німецький уряд запобігає утворенню «кредитного міхура». Збір банку зазвичай становить 1-2% від загальної суми кредиту. Якщо майно оцінюється більш ніж в € 500 000, то покупець повинен заплатити за оцінку майна, яка зазвичай коштує близько € 300-600. Умови кредитування, безумовно, відрізняються в різних банківських установах, а також залежать від статусу клієнта - і вирішуються індивідуально при кожному конкретному запиті.
6. Ринок вторинних апартаментів - в тренді у покупців
У п'ятірці найбільших німецьких міст - Берліні, Мюнхені, Кельні, Франкфурті та Гамбурзі - зростання цін на нерухомість вище, ніж в середньому по країні. При цьому найбільш значні темпи зростання відзначаються на вторинному ринку квартир. Так, зростання цін на такі апартаменти в цих п'яти містах знаходиться в діапазоні від 24,8% в Кельні до 50,5% в Берліні. Сумарно лідирує звичайно регіон Північний Рейн-Вестфалія - регіон з найбільшим ВВП в Німеччині і найбільшою чисельністю населення серед усіх федеральних Земель. У 2016 році половина угод на ринку житлової нерухомості припала саме на цей регіон, і, згідно з прогнозами експертів, підсумки 2017 року не сильно відрізнятися від торішніх показників. Варто відзначити, що в даний момент в Німеччині спостерігається різкий дефіцит нового житла, і поточні обсяги будівництва поки не задовольняють високий рівень попиту.
7. Комерційний сектор переміщається в міста «другого ешелону»
Завдяки «перегріву» цін на комерційну нерухомість в основних мегаполісах, де рентабельність в середньому становить близько 3-4%, інвестори відкрили для себе «другі» міста, де обидва показники - приріст капіталу і рентабельність - значно вище. В середньому, в таких напрямках рентабельність комерційних об'єктів становить 4-10%, а житлової нерухомості - 3-8% в залежності від регіону. Високий попит на офісну нерухомість, що виник завдяки приросту населення і стабільною економікою, і низьким рівнем безробіття, все так же залишається незадоволеним. Забудовники вважають за краще будувати ексклюзивні житлові комплекси в центрі міст.
8. Ростуть і нвестиц з боку іноземців
У Німеччині стабільно зростає приплив інвестицій з боку іноземних приватних осіб і компаній. Однак, як і в інших країнах світу, однозначними лідерами стали покупці з азіатських країн, які очолили ринок за обсягами інвестицій в комерційний сектор в 2017 році. Азіатські інвестори вже давно вийшли на ринок нерухомості Німеччини. Однак тільки в цьому році вони фактично стали головними покупцями. Обсяги інвестицій в поточному році з їх боку виросли на значні € 2,9 млрд, що становить майже 9% від загального обсягу угод. У той час, як обсяг продажів офісів і об'єктів матеріально-технічного забезпечення (логістики) значно збільшився, інвестиції в торговельну нерухомість сповільнилися. Однією з причин цього, ймовірно, є «загроза» роздрібної торгівлі через інтернет.
9. Країна стає джерелом стабільності для інвесторів після Brexit
Останні звіти банку Deutsche Bank і міжнародної консалтингової компанії Pricewaterhouse Coopers (PWC) відзначають, що Берлін, Франкфурт і Гамбург - як і Німеччина в цілому - виграють від Brexit. «Німеччина замінює Великобританію в статусі надійного притулку № 1 в Європі», - йдеться в звіті PWC. Німецький ринок переймає естафету фаворита інвесторів у Об'єднаного королівства. Менші міста Німеччини також набирають небувалу популярність. «Ціни в найбільших містах Німеччини починають вирівнюватися», - сказав редактор нерухомості Die Welt Майкл Фабрициус в відео-інтерв'ю, - Інші міста починають просуватися вгору по рейтингах ».
«Сьогодні це не стільки великі глобальні шлюзи в Європі, скільки її невеликі столиці і міста другого рівня, які високо оцінюються», - зазначає звіт PWC Emerging Trends.
10. Експерти одноголосно дають позитивні прогнози зростання
Міжнародні експерти одноголосно прогнозують, що попит на нерухомість Німеччини, відповідно і ціни, в 2018 році будуть стабільно зростати, але зростання буде під пильним контролем німецьких державних установ, які мають ряжом важелів, що не дозволяє надмірний «перегрів» і ризик «бульбашки». Так, інститут Німецької Економіки в Кельні опитав 600 німецьких агентств нерухомості на тему перспектив німецького ринку в 2018 році, і його підсумки були опубліковані 15 грудня 2017 року. На додаток до загальних економічних тем, які беруть участь 600 компаній були задані питання про інвестиційному ринку, сфері оренди і продажу, ринку земельних ділянок і т.д. 61% опитаних компаній вважають, що нерухомість буде збільшуватися в ціні протягом наступних 12 місяців. 39% учасників не чекають істотного зростання вартості житла. При цьому абсолютно ніхто не вірить, що можливе падіння цін. Це також відбивається в готовності інвестувати: 71% (+ 10%) опитаних компаній з нерухомості розглядають можливість збільшення обсягів інвестицій. 17% не планують змінювати свої вклади в ринок - і лише 12% хочуть зменшити свої інвестиції. Індустрія нерухомості позитивно дивиться на майбутній рік. Немає ніяких ознак того, що бум, який триває з 2010 року, закінчиться раптово, тому всі німецькі ріелтори розраховують галузь буде продовжувати рости в майбутньому.
В цілому Німеччина, яка вже міцно стала «ринком продавця», привертає все більше іноземних інвесторів, часом готових платити на 10-20% більше оціночної вартості об'єктів за «ласі шматочки» все ще доступною нерухомості. Приказка «Хто не встиг, той запізнився» як не можна більш точно описує поточний момент і найближче майбутнє. Крім того, в німецькому парламенті, членами консервативної Партії CDU, висунуто пропозицію про звільнення від податку на покупку нерухомості вартістю до € 100 000 - або про повне його скасування для того щоб зробити нерухомість доступною для населення із середнім і нижчим рівнем доходу.
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Демі Пашаолу ( Maximum Estates ) І Катерину Демидову ( DEM GROUP GmbH ).
photocredits: дмитрий кругляк / flickr
HomesOverseas.ru