2016 р порадував ріелторів, які працюють на ринку елітної оренди Москви: попит виріс, і істотно. Втім, про різке збільшення числа бажаючих зняти дорогі квартири мови поки не йде - орендарі просто шукають нові, більш привабливі варіанти. У тому числі в плані ціни.
Попит vs пропозицію
2016 р виявився вельми успішним для ріелторських компаній, які займаються здачею в оренду дорогих московських квартир. В Point Estate число заявок на оренду зросла на 54% в порівнянні з 2015 р, кількість угод - на 22%, Kalinka Group повідомила про більш ніж двократне зростання попиту. У Savills в 2016 р надійшло на 21% більше запитів від потенційних орендарів, ніж в 2015 р
Втім, подібна динаміка не означає, що в минулому році в Москві різко зросла кількість заможних орендарів.
Протягом року попит був хвилеподібним, розповідає Юлія Ковальова, директор департаменту оренди міської нерухомості Kalinka Group. За її словами, в серпні на ринку відзначалася надзвичайна активність, а традиційно високий сезон - початок осені - був в 2016 р на диво спокійним. «На наш погляд, потенційні наймачі поспішали влітку з пошуками якісних квартир за адекватною вартості, щоб уникнути ажіотажного періоду і заздалегідь вирішити житлове питання, адже з наближенням осені і початком ділового сезону вибір якісної пропозиції стає все менше, - каже Ковальова. - Зима в цілому була активною, угоди закривалися аж до 31 грудня ».
В оцінці динаміки пропозиції експерти розійшлися. За даними Point Estate, цей показник збільшився в 2016 р на 18% як за рахунок зовсім нових пропозицій, так і об'єктів, які повернулися на ринок. Найбільш активно пропозицію росло в I і IV кварталах: + 15% і + 5% за квартал відповідно, відзначає Ірина Калініна.
Динаміка обсягу пропозиції на ринку елітної оренди Москви в 2015-2016 рр. 
Джерело: Point Estate
Kalinka Group оцінює приріст кількості елітних квартир, що здаються в оренду, в 15% в порівнянні з кінцем 2015 го. Однак, за словами Юлії Ковальової, значну частину цього обсягу становить неліквідне житло з підвищеним цінником. «Ринок відчуває дефіцит якісних високобюджетних квартир, пропозиція відстає від існуючого попиту на 20-30%», - розповідає експерт.
Згідно з підрахунками Savills, з початку року число квартир, що здаються в оренду елітних об'єктів знизилося на 15%, «що свідчить про їх ліквідності».
Динаміка обсягу пропозиції на ринку елітної оренди Москви в 2016 р 
Джерело: Savills
Blackwood не приводить дані в цілому за рік, але зазначає, що в зв'язку з активізацією орендарів восени - в розпал ділового сезону - обсяг пропозиції зменшився на 10-15% відносно початку року. Незважаючи на це, пропозиція в 2016-м, як і в 2015-му, в два-три рази перевищувало поточний попит.
Про те, що в дорогому сегменті вільних квартир більше, ніж орендарів, говорить і Марія Жукова, директор компанії «МІЕЛЬ-Оренда».
Нічого дивного в такій ситуації немає: обсяг пропозиції елітного житла в оренду за останні три роки зріс майже в два рази. «Перш за все це сталося за рахунок різкого скорочення попиту на елітному ринку, зважаючи на від'їзд значного числа експатів і зміщення попиту для російських орендарів з елітного житла на квартири бізнес-класу. Відповідно, зросла і вакантне пропозицію на ринку », - говорить Олександр Шибаєв, директор департаменту консалтингу, аналітики і досліджень компанії Blackwood.
терміни експозиції
Дисбаланс попиту та пропозиції привів до того, що відносно 2014 р термін експозиції елітних квартир зріс у кілька разів. Якщо до введення санкцій найбільш ліквідні квартири затримувалися на ринку не більше двох-чотирьох днів, то зараз на пошук охочих зняти подібні лоти може піти два-чотири тижні, зазначає Олександр Шибаєв.
Юлія Ковальова акцентує увагу на розшаруванні ринку. За її словами, термін експозиції високопреміального житла становить в середньому два місяці, але через дефіцит якісної пропозиції, який спостерігається з весни 2016 р більшість хороших об'єктів за адекватною ціною знімають після першого показу. За її словами, на такі квартири вишиковується черга з потенційних орендарів, а підсумкова ставка може бути на 10-15% вище заявленої власником.
«Один з наших клієнтів в минулому році перебував в« пасивному пошуку »- неспішно підбирав відповідний варіант, - розповідає Ковальова. - Йому надходили привабливі пропозиції від власників, чиї квартири він дивився, пропозиції про знижки та особливі умови оренди. Пройшов рік, закінчився його контракт, і він в повній впевненості, що буде знову шукати в такому ж режимі, став вивчати ринок. Коли на його очах в лічені години пішла четверта (!) Вподобана йому квартира, він приїхав на черговий перегляд з грошима і тут же підписав договір з власником ».
При цьому переоцінені об'єкти, як і раніше, можуть експонуватися місяцями, поки вартість оренди не буде скоригована в відповідність ринкової, підкреслює Ковальова.
ставки
Так як бажаючих зняти дороге житло в Москві як і раніше значно менше, ніж вільних квартир, оренда продовжує дешевшати. У всякому разі, в рублях - в цій валюті, за даними Point Estate, в 2016 р були номіновані ставки 87% квартир на ринку.
Згідно з підрахунками фахівців компанії, середній бюджет пропозиції елітної квартири в оренду до кінця 2016 р склав 367 тис. Руб. в місяць - на 11% менше, ніж в IV кварталі 2015 р Savills повідомляє про зниження показника на 4% за підсумками 2016 року - до 314 400 руб. у місяць.
Динаміка ставок на оренду квартир в Москві 
Джерело: Point Estate
За інформацією «ІНКОМ-Нерухомості», в преміум-класі офіційні ставки - ті, що в оголошеннях, - просіли в 2016 р на 3-6,5%, в залежності від числа кімнат, а в бізнес-класі падіння цін пропозиції не перевищило 4%.
За даними Kalinka Group, в 2016 році середній бюджет угоди на ринку елітної оренди скоротився на 5,5%, з 343,1 тис. До 324,3 тис. Руб. у місяць.
«Зниження рівня середньої ціни протягом року обумовлено виходом на ринок нового, більш дешевого пропозиції, а також активним переглядом цін на неліквідні квартири в сторону зниження», - пояснює Ірина Калініна.
Невелике зростання рублевих ставок на ринку елітної оренди зафіксувала лише компанія Blackwood (з опитаних IRN.RU). За її даними, до кінця року за оренду елітної квартири в Москві просили в середньому 450 тис. Руб. / Міс., Що на 2% більше, ніж роком раніше. У доларовому вираженні орендні ставки збільшилися в річному вираженні на 14%. (Мабуть, не в останню чергу завдяки зміцненню рубля - прим. Ред.).
Динаміка середнього рівня запитуваної орендної плати на ринку оренди елітних квартир, $ / місяць 
Джерело: Blackwood
При цьому, за інформацією компанії, в минулому році істотно скоротився розрив між середньою запитуваної та середньої пропонованої орендною платою. Так, якщо на початку 2016 р власники в середньому запитували на 50% більшу орендну плату щодо середніх запитів орендарів, то до кінця року ця різниця зменшилася до 15%, відзначає Олександр Шибаєв.
Середній запитуваний орендарями бюджет теж скоротився приблизно на 15% в порівнянні з 2015 р, склавши близько 240 000 руб. за об'єкт місяць, говориться в звіті Savills. Втім, в грудні 2016- го бюджет попиту досяг позначки в 270 000 руб. за об'єкт на місяць - одного з максимальних значень показника в минулому році.
За словами Шибаєва, найбільшою популярністю в минулому році користувалися квартири з однією і двома спальнями, і в цілому площі квартир в запитах протягом року зменшилися.
Аналогічну статистику наводить і Savills: на квартири зазначеного формату довелося дві третини всіх запитів. Студіями і лотами з трьома спальнями в 2016 р цікавилося 10% і 18% орендарів відповідно, на багатокімнатні квартири довелося 7% попиту.
прогнози
Як і в масовому сегменті (див. « Оренда недорогого житла в Москві і Підмосков'ї: ринок облаштувався на дні »), Істотних зрушень на ринку дорогої оренди в найближчій перспективі ріелтори не чекають.
«Тенденції 2016 р збережуться і в 2017 р Основними факторами укладення угоди все також будуть більш вигідна ціна і готовність орендодавця до знижок. Значна частка реалізованого попиту припадатиме на переїзди. Істотних змін у бюджетах не очікується, так як ринок елітної оренди прийшов до рівноваги », - каже Ірина Калініна.
На думку Олександра Шибаєва, основні зміни в 2017 р будуть пов'язані з сезонним чинником, а саме зниженням попиту до кінця весни. У другій половині року на ринок можуть вплинути геополітичні зміни, наприклад, ослаблення режиму санкції і, як наслідок, можливий приплив експатів.