- 1. вибір брокера
- 2. Попереднє схвалення банком суми кредиту
- 3. Пошук житла для покупки
- 4. Пошук адвоката
- 5. Переговори з продавцем
- 6. Входження в угоду
- 7. Закриття угоди
The article has been automatically translated into English by Google Translate from Russian and has not been edited. 
Купувати нерухомість в США краще з перевіреним брокером. Фото: theguardian.com
Купівля нерухомості в Америці - складний і часом заплутаний процес. Ось лише один нюанс: навіть якщо ви готові заплатити ту суму, яку хоче отримати продавець, це не означає, що ви зможете купити житло. "Форум" розповідає про всі підводні камені покупки нерухомості в Америці і підказує, як їх можна обійти.
1. вибір брокера
Найперше питання, з яким стикається потенційний покупець нерухомості: чи дійсно потрібен брокер або ж можна все зробити самостійно?
Якщо шукати квартиру для оренди можна самостійно, трохи заощадивши на послугах фахівця в сфері нерухомості, то купувати житло без брокера все ж не варто. Хороший брокер супроводжує клієнта на всіх етапах процесу - від рішення, в якому районі жити, до укладення угоди. Брокер розповість про особливості ринку нерухомості в обраному вами місті, порадить район, розбереться з рейтингами шкіл, допоможе отримати кредит в банку, грамотно проведе переговори з продавцем, допоможе знайти адвоката і багато іншого. Від того, наскільки хороший ваш брокер, залежить чимало, так що підійдіть до вибору відповідально - розпитайте друзів і знайомих, подивіться відгуки про роботу брокера в інтернеті, відчуйте, наскільки вам комфортно з цією людиною.
Анастасія Зайцева з Х'юстона, штат Техас, приїхала в США з Росії разом з чоловіком за робочою візою. Довгий час компанія-роботодавець оплачувала оренду їхнього будинку. Коли ж їм самим довелося платити за житло, сім'я задумалася про покупку будинку, оскільки вартість оренди виходила чи не найбільше платежу по іпотечному кредиту. Роботодавець надавав співробітникам свого брокера, однак хлопці відмовилися від його послуг і вирішили купувати будинок з тим брокером, якого вже знали і в роботі якого були впевнені.
Марія Погарська, брокер нью-йоркської компанії Evans , Нещодавно продала пентхаус біля Центрального парку за 20 мільйонів доларів, так описує переваги роботи з фахівцями з нерухомості: "Ви купуєте свою першу / другу / третю квартиру, я ж займаюся своєю 200-й угодою. Під час пошуків ви подивилися 10-20 квартир, я їх бачила вже тисячу. Ви шукаєте свого першого адвоката, я вже працювала з десятками адвокатів. Ви отримуєте свій перший кредит, я допомогла отримати кредит всім своїм покупцям. Ось всім цим досвідом я ділюся з кожним своїм клієнтом. "
Нью-йоркський брокер Марія Погарська має досвід продажу квартири за 20 мільйонів доларів. Фото з особистого архіву.
І найголовніше - комісію вашому брокеру, як і своєму, платить продавець. При цьому кожен з агентів представляє інтереси свого клієнта. Ситуацій, коли брокер одночасно представляє і покупця, і продавця, потрібно уникати, щоб не виникав конфлікт інтересів.
Щоб уникнути плутанини в 2011 році штат Нью-Йорк, наприклад, ввів спеціальну форму , Яка пояснює, що повинен робити кожен з агентів. Вона, зокрема, зобов'язує представника покупця дотримуватися конфіденційності, працювати в інтересах клієнта і т. Д. Форма підписується при першому контакті і зберігається в агентстві мінімум три роки.
Ігор (своє прізвище він попросив не називати) купив квартиру в Нью-Йорку в 2014 році. До послуг брокера коли вдавався. Сам знайшов відповідне житло. До оформлення документів привернув найдешевшого адвоката без рекомендації. Агент продавця йому нічим не допомагав. "В результаті угода відбулася, я був дуже задоволений, що зробив все сам і заощадив на брокера. Але через півроку виявилося, що в будинку проблеми з ліфтом, на ремонт потрібно багато грошей, яких у будинку не було. З усіх мешканців стали збирати додатковий платіж, який дозволив би вирішити цю проблему. Мені довелося додатково платити $ 2300 щомісяця протягом півроку. Звичайно, такі платежі бувають у багатьох будинках і від них складно застрахуватися, але зазвичай це 100-200 $ в місяць, а не $ 2300 ", - вважає Ігор. Він упевнений, що професійний брокер міг би допомогти йому виявити цю проблему до моменту покупки квартири.
Відгуки реальних людей про роботу брокерів і агентств нерухомості можна почитати на сайті Yelp: Нью Йорк , Сан Франциско , Лос Анджелес , Майамі .
2. Попереднє схвалення банком суми кредиту
Наступним етапом є не пошук квартири, як може здатися, а відвідування банку. Якщо ви збираєтеся купити квартиру за свої гроші, заздалегідь подбайте про те, що б вони лежали на рахунку в банку. Непогано буде отримати виписку про стан вашого рахунку - вона стане в нагоді в подальшому. Але більшість людей купують квартири в кредит.
Якщо ви збираєтеся зробити саме так, необхідно заздалегідь отримати лист з банку про те, що вам буде надано кредит на певну суму (pre-approval letter). Яку суму дати в кредит, банк вирішує самостійно, виходячи з багатьох факторів: вашої кредитної історії, стану дебетного рахунку, рівня доходу. Лист про надання кредиту можна отримати як в банку, де у вас вже є рахунок, так і в новому для вас установі.
Будьте готові надати банку наступні фінансові документи:
- відомості про кредитний рейтинг;
- інформацію про доходи за останні два роки (зарплата і форма W-2);
- форму про повернення податків;
- довідку з банку про стан дебетних рахунків;
- власне заяву на отримання кредиту.
Для нашої героїні Анастасії отримати лист про надання кредиту було простіше простого. Оскільки кредит на покупку будинку пара брала в банку, в якому обслуговувався роботодавець, то ніяких додаткових документів там не було потрібно - банк вже володів всією інформацією про зарплату і кредитної історії сім'ї.
Анастасія Зайцева з чоловіком купила будинок в Техасі. Фото з особистого архіву.
Кредит на купівлю нерухомості в США можуть отримати і іноземці. Не всі банки надають такі кредити, але, наприклад, банк HSBC активно працює з громадянами інших країн. Зазвичай іноземці подають в банк такі документи: паспорт, довідку про підтвердження доходів, довідку про легальність походження грошей. Повний список документів є на сайті банку.
Олександр, громадянин Росії, недавно купив квартиру в Нью-Йорку. Він пояснює: "Довідка про підтвердження доходів - це спеціальна форма банку, в якому ви намагаєтеся отримати кредит. Цю форму повинен заповнити бухгалтер або фінансовий директор підприємства, на якому ви працюєте, і потім передати її банку безпосередньо. Довідка про джерело коштів потрібна, тільки якщо гроші з'явилися на вашому рахунку недавно. Підтвердити легальність грошей можуть документи про продаж майна або про отримання спадщини. Але якщо гроші на вашому рахунку лежать більше трьох місяців, то легальність їх походження підтверджувати не потрібно. "
Умови отримання кредитів детально описані на сайтах банків, ось посилання на найбільші з них: Chase , Bank of America , Wells Fargo , Citi .
3. Пошук житла для покупки
Коли ви вже знайшли свого брокера і отримали лист з банку із зазначенням можливої суми кредиту, саме час зайнятися пошуком житла.
Починати краще з вибору району, де ви хочете жити. Не поспішайте з рішенням, врахуйте всі дрібниці - чи зручно вам буде добиратися звідти на роботу, чи влаштовує вас рівень місцевих шкіл, чи достатньо вам буде наявних в новому місці магазинів, кафе, ресторанів та інших закладів, чи знаєте ви рівень злочинності в цій місцевості . Не шкодуйте час на цьому етапі - відвідайте район, який вас зацікавив, і бажано не один раз. Пройдіться по вуличках і уявіть, що ви вже тут живете. Подумайте, чи приємно вам тут гуляти, куди ви вийдете за продуктами, чи є поряд спортзал або парк для пробіжок.
Алена Зекцер з сім'єю купила таун-хаус на Стейтен-Айленді, одному з районів Нью-Йорка. Вона зізнається: вибрали віддалену частину мегаполісу, тому що втомилися від суєти і постійного поспіху. "Ми дуже втомилися від перенаселеного міста. Нам хотілося, щоб діти могли грати на зеленій траві біля будинку. Хороша школа і близькість до Брукліну, де ми працюємо, теж були для нас дуже важливі. У наш майбутній будинок ми закохалися з першого погляду завдяки його розташуванню - багато зелені, поруч вода, навколо тихо і спокійно. У той же час, ми недалеко від цивілізації, всього в 15 хвилинах від Брукліна ", - говорить вона.
Для Анастасії з Техасу єдиною вимогою до місця розташування їх майбутнього будинку була близькість до роботи. Тому вони з чоловіком шукали житло в радіусі 15-20 хвилин їзди на машині від роботи. У цьому обмеженому діапазоні вони вибрали район з найкращою школою - нерухомість в хорошому шкільному районі завжди більш ліквідні.
Будинок, який вибрали Анастасія з чоловіком. Фото з особистого архіву.
Як тільки ви вибрали район, час починати перегляд оголошень. Ваш брокер складе для вас список відповідних варіантів, які він знайде в закритих ріелторських базах. Але ви і самостійно можете переглянути оголошення, щоб краще орієнтуватися на ринку. Тут вам знадобляться сайти streeteasy , zillow , trulia .
4. Пошук адвоката
Уже на етапі вибору квартири варто зайнятися пошуком ще дуже важливого для вас людини - адвоката, який представлятиме ваші інтереси під час операції. Якщо у вас немає свого адвоката, брокер допоможе його знайти. Хороший адвокат важливий не менше хорошого брокера. Саме від нього залежить юридична правильність оформлення всіх документів, а відповідно - і всі ваші права і обов'язки як покупця.
Послуги адвоката можуть коштувати покупцеві від декількох сотень до декількох тисяч доларів, в залежності від складності ситуації і розцінок самого адвоката.
Якщо ви працюєте у великій компанії, дізнайтеся, можливо, певна підтримка в процесі придбання житла передбачено вашим контрактом.
Анастасія Зайцева розповіла, що роботодавець її чоловіка мав своїх брокерів і адвокатів, послугами яких співробітники компанії могли користуватися безкоштовно або на пільгових умовах - в залежності від їхніх контрактів. Так, при покупці свого будинку вони скористалися послугами адвоката компанії, а ось брокера вважали за краще іншого, перевіреного.
5. Переговори з продавцем
Отже, ви вибрали кілька цікавих об'єктів, сходили на перегляд квартир, уважно все вивчили і готові зупинитися на одному або парі варіантів. Починається етап переговорів, під час якого ви і ваш брокер можете обумовити не тільки знижку, але і всі деталі угоди.
На американському ринку нерухомості можна торгуватися. Ви маєте право запропонувати продавцеві меншу суму і, якщо інших пропозицій немає, він може і погодитися. Але можлива й інша ситуація, коли продавець отримує кілька пропозицій, в яких покупці можуть збільшувати пропоновану суму, якщо дуже хочуть купити саме цю квартиру або будинок. Тоді продавцеві ніщо не заважає виручити за свою нерухомість суму навіть більшу, ніж він хотів спочатку.
Дмитро Стасюк, нью-йоркський брокер, автор популярного блогу про нерухомість в Нью-Йорку , Розповідає: "Торг - це дуже важливий етап. Потрібно добре знати ситуацію на ринку, розуміти, наскільки обраний вами об'єкт нерухомості популярний і готова інша сторона торгуватися. Питання іноді не в тому, скільки ви зможете заощадити, а в тому - чи зможете ви взагалі купити вподобаний вам варіант. Якщо запропонувати дуже низьку ціну, а бажаючих буде багато, то вас можуть просто виключити з процесу подальшого торгу, і ви упустите квартиру або будинок, на пошук якого витратили багато часу. Може бути і зворотна ситуація: продавець поставив дуже високу ціну, і ваше завдання - знизити її до мінімуму, що не відбивши при цьому у нього бажання продати. "
Брокер Дмитро Стасюк радить добре підготуватися до торгу за нерухомість. Фото з особистого архіву.
Слід зазначити, що, вибираючи покупця, продавець звертає увагу не тільки на запропоновану суму. Андрій, недавно продав свою квартиру в одному з кооперативів Нью-Йорка, вибрав клієнта, резюме якого йому здалося більш стабільним у фінансовому плані, а не того, хто запропонував більшу суму: "Я уважно вивчив резюме покупців, оскільки дуже важливо, щоб людина відповідав вимогам кооперативу. Крім того, покупець, який пропонував більше грошей, повинен був ще займатися отриманням кредиту. Я вирішив, що ризик з кредитом і з радою кооперативу (а значить і втрата часу), не варті додаткових грошей ".
Анастасія Зайцева з Техасу згадує: "Наш брокер виконала відмінну роботу - їй вдалося зібрати максимум інформації про цікавить нас будинку. Так вона дізналася, що продавець "поспішає" продати будинок - недавно він купив іншу нерухомість і, очевидно, платити за двома кредитами йому важко. До того ж, цей будинок вже досить давно був виставлений на продаж і не продався. Ми зробили пропозицію набагато нижчою від заявленої ціни. Переговори тривали недовго, але були дуже інтенсивними. В результаті, наш брокер змогла домовитися про ціну, яка була нижча від первісної більш ніж на 10 тисяч ".
Саме на етапі переговорів крім ціни ви повинні обумовити з продавцем всі хвилюючі вас питання - чи залишиться меблі, відремонтують щось непрацююче, які умови розірвання і закриття угоди.
6. Входження в угоду
Як тільки ви узгодили всі ці питання, потрібно сплатити страховий депозит в розмірі 10% від вартості житла і підписати контракт з продавцем, згідно з яким ви зобов'язуєтеся купити, а продавець зобов'язується продати об'єкт нерухомості в установлений термін (зазвичай через 30-60 днів після підписання) .
За цей час продавець звільняє квартиру, призводить її в належний і обумовлений заздалегідь вид. А покупець займається отриманням кредиту від банку.
Зверніть увагу, що навіть при покупці квартири в кредит, банки найчастіше вимагають мінімально 20% в якості початкового внеску. Ця цифра змінюється в залежності від ринку, наприклад, років п'ять тому банк дозволяв внести всього 10% від вартості житла.
Якщо ви хочете купити квартиру (а не приватний будинок), то, швидше за все, в цей час вам доведеться ще пройти інтерв'ю з радою мешканців будинку і отримати його схвалення. Залежно від будинку, це інтерв'ю може бути як чистою формальністю, так і дуже серйозним заходом, до якого належить підготуватися не менш, ніж до вступу в університет. Без схвалення ради купити квартиру в будинку просто неможливо - не допоможуть ні гроші, ні зв'язку.
Особливо складно отримати схвалення ради в кооперативних будинках, а їх частка на ринку Манхеттена, наприклад, становить близько 75%. У кооперативних будинках нерухомість належить не мешканцям, а підприємству, що володіє будинком. Відповідно, покупець буде купувати не квартиру, а частина акцій підприємства, яке володіє будинком. І, звичайно ж, інші акціонери, представлені радою мешканцем, вирішуватимуть, "впустити" Чи вас в будинок. Так, наприклад, саме через відмову ради мешканців Мадонна не змогла купити квартиру по елітному адресою 1 West 72nd Street в Нью-Йорку в будинку, який відомий всім під назвою "Дакота" і в якому свого часу жив Джон Леннон.
Будинок за адресою 1 West 72nd Street в Нью-Йорку, в якому свого часу жив Джон Леннон. Фото: wikimedia.org
Рада мешканців вирішує, кого хоче бачити в своєму будинку, а кого - ні. Тому вимоги, питання і поведінку ради взагалі часто можуть здатися ірраціональними. Венсді Мартін, автор нашумілої книги про елітному районі Нью-Йорка "Примати Парк-авеню", в своїх мемуарах згадує, що не могла прийти на інтерв'ю з радою мешканців через складну вагітності і запропонованого лікарем постільного режиму. І тоді рада дійшла до неї додому, щоб провести інтерв'ю прямо у неї в спальні.
7. Закриття угоди
Після отриманого схвалення від ради мешканців будинку і підтвердженого фінансування від банку вам вже нічого не загрожує. У призначений заздалегідь день відбувається закриття угоди - адвокати продавця, покупця і банку (а іноді і адвокати будинку), самі продавець і покупець (необов'язково), ріелтори продавця і покупця підписують дуже багато документів, згідно з якими і відбувається передача права власності. Зазвичай за день до закриття угоди проходить останній перегляд квартири, під час якого ви перевіряєте, чи все в порядку, і чи були дотримані ваші домовленості з продавцем.
Будьте готові до того, що всі витрати, пов'язані з купівлею нерухомості, тобто всі необхідні платежі та податки, можуть скласти від двох до п'яти відсотків від вартості житла.
Якщо ж ви поки не плануєте купувати житло, а шукайте варіанти оренди, «Форум» підкаже, на що звернути увагу і як не дати себе обдурити.