Договір з ріелтором | Юридичні послуги та консультації

В останні роки рідко яка угода купівлі-продажу обходиться без участі ріелтора. У той же час, досвід спілкування наших замовників з ріелорскімі компаніями не завжди позитивний. Метою цієї статті є відповіді на найбільш часті питання, пов'язані з укладенням договору з агентством нерухомості, і розвінчання деяких міфів, зокрема, про «ексклюзивному договорі» і страхування відповідальності.

Поширені питання щодо договору з ріелторської компанією, які часто задають нам клієнти на консультації:

- Чи можна розірвати договір з агентством нерухомості в односторонньому порядку? Чи підуть за цим штрафні санкції з боку агентства? Який їхній розмір, визначається він законом РФ?

- Як правило, в договорах обумовлюють порядок одностороннього розірвання договору з ініціативи однієї зі сторін. Якщо така процедура не обумовлена, то керуючись ГК РФ, Замовник має право на будь-якій стадії виконання послуги відмовитися від договору, сплативши виконавцю його витрати. Розмір витрат визначається виходячи з обсягів наданої послуги. Штрафні санкції законом в даному випадку не передбачені.

- У договорі з агентством часто вказується, що клієнт не має право одночасно звертатися до іншої агенції з цього ж питання. Наскільки законно це вимога?

- Принцип свободи договору виходить з того, що якщо подібні стану не заборонені законом, то сторони мають право обумовити їх в договорі. Отже, агентство має право пропонувати своїм клієнтам «ексклюзивне» представництво, а клієнти вправі на нього погодитися.

- Все частіше зустрічається поняття «ексклюзивний договір», що воно означає?

- Поняття «ексклюзивний договір» має на увазі по загальній практиці виняткове надання певного послуги (товару). Тобто виконавець обмежує для замовника коло осіб, здатних надати послугу з підбору / продажу / оренди нерухомості, тільки собою (див. Також попередню відповідь).

- Серед рекомендацій клієнтам часто зустрічається - взяти зразок договору в агентстві і віднести його на експертизу незалежного юриста. А що робити, якщо агентство відмовляється давати чистий бланк договору для проведення такої процедури, аргументуючи це тим, що його зміст - комерційна таємниця? Наскільки обгрунтовані аргументи агентства?

- Аргументи не обгрунтовані абсолютно, і з таким «потайним» агентством, я б рекомендувала не співпрацювати. При підписанні договору клієнт має право аналізувати положення договору, і обмежити його в часі або в можливості проконсультуватися з юристом інша сторона не може.

- Що таке «відповідальність агентства застрахована» і наскільки це захищає інтереси клієнта такого агентства?

Якщо клієнт, прийшовши в агентство нерухомості, чує про те, що професійна відповідальність застрахована, і, «якщо щось трапиться», фінансові втрати відшкодує страхова компанія, йому необхідно ознайомитися з відповідними договорами, щоб з'ясувати, наскільки заявлене відповідає дійсності.

З договору страхування треба зрозуміти, які саме і чиї ризики застраховані (агентства як юридичної особи або конкретної фізичної особи - агента). Після цього треба порівняти - чи застраховане в результаті то особа (юридична або фізична), яка укладається договір надання ріелторських послуг підписує.

При цьому на кожному етапі операції клієнт повинен розуміти, за що, за які можливі помилки і недоробки несе відповідальність ріелтор і агентство, яке він представляє. І все це повинно бути чітко прописано в договорі, який укладається з ріелторської компанією.

Ось покрокова інструкція як це зробити:

Крок перший. Необхідно звернути особливу увагу на такий пункт договору, що з агентством договору, як «предмет договору». Як правило, він буває настільки розпливчасті, що схопити суть буває складно навіть професіоналу. Найчастіше «предмет договору» зводиться до надання консультаційних та інформаційних послуг, пов'язаних з придбанням нерухомості.

З огляду на, що у нас одна з найбільш високооплачуваних сфер діяльності - послуги в сфері нерухомості, я вважаю, що клієнтам необхідно наполягати на тому, що предмет договору повинен бути прописаний максимально чітко: які саме послуги мають бути надані, в які терміни, до яких результатів вони повинні привести. Наприклад, може бути прописано: «Послуга - підбір декількох варіантів об'єктів нерухомості з метою їх придбання за такими-то параметрами». І в самому договорі або в додатку до нього ці параметри можуть бути вказані. Також можна прописати: кількість варіантів, які повинні бути надані, яким чином проходять огляди, яким чином клієнт висловлює своє схвалення (або несхвалення) запропонованими варіантами.

Крок другий. Ріелтор повинен продемонструвати клієнту пакет документів на придбану квартиру. І цей пакет документів повинен дозволити зробити висновок про те, що дане житло умовно безпечно для покупки (навряд чи можна говорити про стовідсоткової гарантії, але ось про 95-ти відсоткової - так). А саме: правовласником є ​​саме та особа, яка заявлено як продавець; житло не під арештом, на нього відсутні обтяження; не порушені права третіх осіб і т.д. До слова, всю необхідну інформацію ріелтори можуть отримати в паспортному столі або у експлуатуючої організації даного житлового будинку.

Клієнт повинен уважно ставитися до наданих відомостей, знати терміни дії конкретних документів. Наприклад, виписка з особового рахунку дійсна протягом трьох днів, виписка з Єдиного Реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним - протягом п'яти днів. Ці терміни юридично обгрунтовані, оскільки саме по їх закінченні можливі зміни щодо прав на нерухомість.

Таким чином, покупець від свого ріелтора повинен побачити весь комплект документів разом з професійним думкою про те, чи є ризики, пов'язані з придбанням даної квартири, наскільки вони великі.

І в договорі з агентством нерухомості має бути відображено, що ріелтор несе відповідальність за аналіз відповідних документів, за потенційно можливі проблеми, які можуть виникнути у зв'язку з його недостатністю. Чим більше наші громадяни будуть вимагати прописувати в договорі межі відповідальності ріелторів, тим більш кваліфіковано, в результаті, стане надання цієї послуги.

Далі ріелтор повинен оцінити сам договір купівлі-продажу - чи всі пункти прописані, чи є якісь спірні моменти, до яких наслідків вони можуть привести.

Крок третій. Реєстрація угоди. Коли всі документи зібрані, договір купівлі-продажу підписаний і оплачений (мало хто практикує розстрочену оплату з нерухомості), покупець виявляється в незавидному положенні: гроші він заплатив, але реєстрація і перехід прав власності займають ще місяць. І в цей період може статися все, що завгодно. Наприклад, продавець, з якихось причин, може забрати документи з ФРС і т.д.

Проблем після підписання договору купівлі-продажу виникає маса, але часто агенти після здійснення операції забувають про своїх клієнтів. Відбувається це тому, що, знову-таки, спочатку чітко не визначається сфера відповідальності фахівців з нерухомості.

Висновки. Клієнти повинні наполягати, щоб в договорі на надання ріелторських послуг були прописані межі відповідальності агентів і агентств нерухомості.

Слід пам'ятати:

1. Предмет договору з агентством часто позначається як «надання консультаційних послуг». Про те, що фактичним результатом дій агентства є складання і укладання договорів купівлі-продажу - ні слова. Виходить, що навіть в разі, якщо в страховому договорі зазначено, що агент відповідає за наслідки неправильного складання договору купівлі-продажу, він ні за що не відповідає. Страхової виплати не буде.

2. Слід розуміти, на яку суму застраховані професійні ризики. Навряд чи хоч одне велике агентство у нас в місті застрахована на суму понад мільйон рублів. Тому все, що понад цього, постраждала сторона повинна буде стягувати з учасників іншої сторони угоди. Якщо з них, звичайно, є, що стягувати.

3. Страхова сума може бути фіксованою, тобто при настанні кожного страхового випадку виплачуються однакові суми. А може бути і так, що загальна сума страховки зменшується з кожною виплатою. Виходить, якщо настав якийсь десятий страховий випадок, то платити буде просто нічого. Все це треба дивитися в договорі страхування.

У нас в місті немає судової практики (по крайней мере, мені про неї нічого не відомо) виплат страховки клієнту через неправильні дій агентів. Але це не означає, що все так добре, ніхто не помиляється.

До слова, на Заході все влаштовано більш прозоро. Там страхуються ризики фізичної особи, яка бере участь в угоді. У нас же - ризики ріелтора встановить обґрунтованість претензій з боку фізичної особи. Відчуваєте різницю? У підсумку, страхування існує номінально, але фактично вона не працює. Тому, поки громадянам сподіватися тільки на себе - вимагати надання реальної ріелторської послуги, кордони якої чітко прописані в договорі.

Rating: 5.0. From 2 votes.

Please wait ...

Коментарі

Читайте також