- Повторний перегляд накладений
- "Договір дорожче грошей"
- Експерти "Право.ru": "Укладайте тільки агентський договір з ріелтором"
- Правила щодо укладення договору з ріелтором
- Найпоширеніші зловживання серед агентів нерухомості
Подружжя вирішило купити собі трикімнатну квартиру. Агентство нерухомості, в яке вони спочатку звернулися, затягнуло підготовку документів з обраним варіантом житла. Тоді клієнти попросили іншого ріелтора допомогти їм у пошуку нерухомості. Той показав покупцям ту ж саму квартиру і в суді зажадав за це гроші. Позивач запевняв, що чоловік і жінка самі підписали договір, який передбачав оплату за таку послугу. Заплутана історія дійшла до Верховного суду.
За кордоном (США, Великобританія, Німеччина) угоди громадян з ріелторами є окремою категорією договорів, каже юрист АБ "Лінія Права" Фаррух Сарімсоков: "Вони спрямовані на досягнення результату: пошук нерухомості для замовника, який купить чи зніме це житло". У Росії ж ріелторська діяльність безпосередньо не врегульована законодавством, зазначає юрист КА "Юков і партнери" Маргарита Захарова. З цією особливістю зіткнулися на практиці Сергій і Людмила Харчикова *, який навесні 2015 року стали підшукувати собі нову трикімнатну квартиру в Ростові-на-Дону вартістю до 4 млн руб. За допомогою в таких пошуках потенційні покупці звернулися в компанію "Єдина Міська Служба Нерухомості". Незабаром фірма знайшла для подружжя Харчикова підходящий варіант за ціною 3,65 млн руб. Подружжя підписали з продавцем квартири Антоном Кілов * попередній договір купівлі-продажу житла і передали йому 200 000 руб. в рахунок укладання майбутньої основної угоди.
Повторний перегляд накладений
Агентство нерухомості стало збирати документи, необхідні для цієї угоди. Однак підготовка паперів затягнулася, і Харчикова паралельно попросили індивідуального підприємця Сергія Орликова * підшукати варіанти інших квартир. Він відразу запропонував клієнтам подивитися на вибір три варіанти житлоплощі. На огляд першого житла з потенційними покупцями поїхала працівниця ріелтора Анна Наумова *. Прибувши за потрібною адресою, Харчикова виявили, що це та сама "трійка", за яку вони вже заплатили аванс. Подружжя сказали агенту, що дане житло їм показувати не потрібно, так як вони вже уклали попередній договір про його купівлю. Тоді Наумова попросила Людмилу Харчикова підписати "переглядовий аркуш" квартири, що та і зробила.
А через місяць "Єдина Міська Служба Нерухомості" все ж зібрала необхідний пакет документів для угоди, і Сергій Харчіков уклав основний договір купівлі-продажу трикімнатної квартири. Про цю покупку дізнався Орликів і звернувся до суду. Він пояснив, що "просмотровий акт", який його співробітниця дала на підпис Харчикова, насправді був договором про надання інформаційних послуг. Один з пунктів цього документа передбачав, що в разі покупки переглянутої квартири кимось із членів сім'ї клієнта покупець платить ріелтору 6% від її ціни.
Посилаючись на перераховані підстави, підприємець Орликів зажадав стягнути з Харчикова 222 000 руб. - злощасні відсотки від вартості житла. Відповідач заявила зустрічний позов - визнати спірний договір недійсним. Покупець запевняла, що працівниця ріелтора її обдурила. За словами Харчикова, вона підписувала "переглядовий аркуш" в темряві, а агент їй сказала, що це внутрішній акт, який не породжує жодних правових наслідків і потрібен лише для звіту перед керівником - Орликова.
"Договір дорожче грошей"
Суддя Аліна Ляшова відмовила в позові бізнесменові, пославшись на те, що раніше "Єдина Міська Служба Нерухомості" показувала ту ж саму квартиру Харчикова ще до агента заявника. Більш того, подружжя навіть уклали попередній договір купівлі-продажу цього житла, підкреслив суд (справа № 2-357 / 2016 ). Зустрічні вимоги покупця суддя Ляшова теж не стала задовольняти. Ворошиловський районний суд Ростова-на-Дону зазначив, що договір Харчикова підписала добровільно. Апеляція залишила рішення першої інстанції без змін. Ростовський обласний суд додатково пояснив, що сторони спірного договору є неправомірним включили в цю угоду пункт про залежність оплати від досягнення певного результату - покупки квартири (справа № 33-10902 / 2016 ). Ріелтор не погодився з рішеннями нижчестоящих судів і оскаржив їх в Верховний Суд .
ВС зазначив, що сторони не заперечували сам факт надання послуги з показу житла. Отже, ростовським судам треба було визначити, чи є відмова відповідача від оплати роботи ріелтора сумлінною поведінкою. Харчикова не можна звільняти від сплати винагороди підприємцю тільки тому, що вона підписала аналогічний документ з іншою фірмою, роз'яснили судді ВС з посиланням на п. 3 ст. 308 ГК ( "Сторони зобов'язання"). Крім того, сторони такої угоди можуть вказати будь-який спосіб оплати послуг, який не заборонений законом, уклала Судова колегія у цивільних справах ВС (справа № 41-КГ17-8 ).
"Трійка" суддів під головуванням Сергія Асташова скасувала рішення апеляції і відправила справу на новий розгляд до Ростовський обласний суд (Прим. Ред. - поки ще не розглянута).
Експерти "Право.ru": "Укладайте тільки агентський договір з ріелтором"
"Право.ru" попросило експертів дати громадянам поради щодо укладання угод з ріелторами. При підписанні договору з агентом нерухомості клієнту слід уникати неясностей в його положеннях, каже юрист петербурзької практики "Пепеляєв Груп" Вадим Інсаров. Сам він вітає рішення ВС. За його словами, такий акт дисциплінує громадян бути уважнішими при підписанні різних документів і збільшує відповідальність обох сторін.
Правила щодо укладення договору з ріелтором
1. Укладати угоду тільки в письмовій формі.
2. Максимально чітко визначити момент сплати грошей.
3. Однозначно описати бажаний результат.
4. Передбачити гарантію повернення всіх сплачених грошей у разі недосягнення позначеного результату у встановлений термін.
Джерело: Юлія Бузанова, старший юрист, керівник практики "Поділ, кадастр, реєстрація" Співдружності земельних юристів
Підтримуючи думку колеги, Дмитро некрестьянам, партнер, керівник практики з нерухомості та інвестицій "Качкін і партнери" , Пояснює, що в подібних ситуаціях треба укладати з ріелтором не договір на інформаційні послуги, а агентську угоду. Тоді клієнт буде платити гроші не просто за показ квартири, а за всю організацію угоди з нерухомістю, відзначає юрист. За словами Сарімсокова, агентський договір ефективніше захищає інтереси клієнта. Зокрема, ріелтор буде нести відповідальність за приховування інформації про потрібної квартирі або перевазі іншому клієнту, пояснює юрист.
Найпоширеніші зловживання серед агентів нерухомості
1. Робота без договору, коли підтвердженням отримання грошей є розписка.
2. Обмежене число показів. Виконавець зобов'язується підібрати три об'єкти, що відповідають заданим параметрам. Всі ці варіанти можуть бути свідомо непридатними для покупки.
3. Результатом угоди може бути не вихід на угоду, а лише демонстрація об'єкта. В такому випадку є ризик, що продається квартира може бути з боргами по "комуналці" або іншими обтяженнями.
Джерело: Юлія Бузанова, старший юрист, керівник практики "Поділ, кадастр, реєстрація" Співдружності земельних юристів
Захарова радить включити в угоду конкретні підстави, які звільнять клієнта від оплати за договором. За її словами, варто передбачити в договорі і чіткий термін на пошук нерухомості: "Інакше ріелтор може затягнути цей процес". Експерт попереджає, що агентство тільки шукає нерухомість за заданими характеристиками, але не займається юридичною перевіркою статусу такого майна. Керуючий партнер КА "Старинський, корчаги і партнери" Володимир Старинський відзначає ще один важливий момент, який треба враховувати в суперечках громадянина з ріелтором: чи є підписаний акт про показ квартир. Якщо такий документ відсутній, це допоможе довести клієнтові в суді, що послугу йому не надали, резюмує експерт.
* - імена та прізвища учасників процесу змінені редакцією
Читайте також