У світлі майбутнього розширення Москви і створення так званого столичного федерального округу цікаво звернутися до досвіду, який місто отримало при реалізації програм на московських територіях за межами МКАД.
«Прикордонники»
Сьогодні до Москви відноситься 15 районів, що знаходяться за окружною дорогою. Найбільша територія, що належить столиці за МКАД, - адміністративний округ Зеленоградский. Він розташований в 20 км від межі міста і є анклавом, з усіх боків оточеним Московською областю. Трохи ближче, на відстані 11 км, знаходиться Внуково . Решта районів розташовані поруч. На півдні до столиці примикає велика територія Північного і Південного Бутово. На південному сході і сході - Жулебіно, Некрасівка, Косино-Ухтомський, Новокосіно і Східний. На заході і південному заході - Солнцево, Новопеределкіно. На північному заході по Пятницькому шосе розташовано Мітіно, по Ленінградському - Куркино і Молжаніновському. На півночі примикає до МКАД район Північний.
фактори впливу
Транспортна проблема характерна для всіх територій, розташованих за МКАД. Однак головна відмінність віддалених московських районів від обласних міст складається в можливості її вирішення. З 15 «прикордонників» метро поки працює тільки в трьох: в Мітіно, Північному і Південному Бутово. Втім, є перспективи і для більшості інших. У вересні 2012 р очікується відкриття станції «Новокосіно» в однойменному районі. У 2013 р планують завершити будівництво двох станцій метро в Жулебіно . У Метробуді визначилися щодо Солнцево і Новопеределкіно, вже прийнято рішення продовжити туди гілку від «Тропарево». До початку 2012 р припускають завершити проектування ділянки Кожуховського лінії від станції «Авиамоторная» в район Косино-Ухтомський . Є довготривалі плани по будівництву сабвея в Зеленограді, які, правда, реалізують не раніше 2025 р Треба відзначити, що перспектива появи лінії метрополітену відразу збільшує інтерес до віддаленого району, а завершення будівництва і введення в експлуатацію станції підвищує ціни на 15-20%, як це було, наприклад, в 2003 р в Південному Бутово.
Автомобільне сполучення зі столицею поки представляється не найзручнішим. Так, Жулебіно, Некрасівка , Новокосіно входять в число вельми невдалих з точки зору транспортної доступності районів Москви. Магістралі, що зв'язують їх з містом, добре відомі своєю завантаженістю. Кілька благополучніше йдуть справи в Солнцево і Новопеределкіно , Дістатися до яких можна по Боровському або Київському шосе. Ймовірно, в доступному для огляду майбутньому зміниться ситуація в обох районах Бутово, які після майбутнього розширення столиці опиняться в центрі нового мегаполісу.
До Куркіно на автомобілі можна доїхати за МКАД, Ленінградському шосе або вулиці Свободи. Однак в години пік ці траси перевантажені, тому в даний час ведуть роботи по розширенню існуючих магістралей. В наприкінці вересня 2011 був відкритий другий виїзд на МКАД з району. Крім того, заплановано будівництво доріг, які з'єднають між собою всі мікрорайони Куркино і спростять виїзд на вулицю Свободи і Ленінградське шосе.
Як вже було зазначено, ще один важливий фактор, що впливає на ринок нерухомості в цих районах, - екологічний. Ситуація в більшості з них відносно благополучна, експерти визнають їх найчистішими в своїх адміністративних округах. Кращими були названі Зеленоград , Солнцево, Передєлкіно, Північне Бутово, Митино і Куркино. Сприятливо позначається близькість до паркових зон (Битцевский лісопарк в Бутово, Баковський, Тропаревському лісопарки в Солнцево, заповідник долини річки Східної в Куркино, Жулебинский і Кузьмінський лісопарки в Жулебіно і т. Д.).
У ціні сучасна забудова
Трохи менше обсяг пропозиції в Північному Бутово. Його забудова також почалася в кінці 1980-х рр. У першій половині 1990-х рр. тут зводили в основному соціальне житло, будинки типових серій (в основному КОПЕ і П-44), які до сих пір складають більшу частину пропозиції на вторинному ринку житла. У 2000-х рр. в районі з'явилися будинки більш сучасних типових серій - І-155, П3М, IP-46С.
Втім, є в Бутово і оригінальні об'єкти, наприклад чотириповерхові будинки, що стали прототипами таунхаусів, і цегляні будинки бізнес-класу. Перший приклад індивідуального будівництва в Бутово - ЖК «Синій Птах», що складається з дев'яти корпусів змінної поверховості і 22-поверхової вежі.
Порівнюючи Бутово і Солнцево , Керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість» Світлана Бирине виділяє багато спільного. Обидва району розташовані в безпосередній близькості від МКАД. Середні ціни 1 кв. м відрізняються незначно, та й перебувають вони недалеко один від одного (ЗАТ і ЮЗАО). Однак житловий фонд в цих районах різний. Бутово можна назвати молодим районом, так як в основному його забудовували в 1990-2000 рр. Тут є малоповерхові і багатоповерхові будинки, таунхауси і котеджі. Солнцево розвивалося переважно в 1960-і рр. Тут змішаний житловий фонд, багато старих будинків, хоча є і більш сучасні панельні, побудовані після 1995 р За даними irn.ru, середня ціна квартири в Північному Бутово - 130,4 тис. Руб. / Кв. м, в Солнцево - 130,5 тис. руб. / кв.м.
Найпрестижнішим експерти назвали Куркино. Район був включений в адміністративні кордони Москви в грудні 1985 року, але активне будівництво почалося набагато пізніше, в 2000-2007 рр. Тут немає типових панельних об'єктів, а основу житлового фонду складають таунхауси, котеджі і багатоквартирні будинки, зведені за індивідуальними проектами. Завдяки розвиненій соціальній та торгово-розважальної інфраструктури Куркіно перетворилося в міні-місто в межах Москви.
Сьогодні середня вартість житла тут, за даними irn.ru, становить 151,6 тис. Руб. / Кв. м, що вище середнього рівня цін в сусідніх районах в межах МКАД (для порівняння: в Північному Тушино - 142,5 тис. руб. / кв. м), але нижче, ніж в середньому по Москві, на 5%.
Надбавка за прописку
Всі згадані чинники в кінцевому рахунку відображаються на ціні 1 кв. м в тому чи іншому районі. За даними компанії «МІЕЛЬ», найдорожче житло в московських районах за МКАД пропонують в Куркино, Північному Бутово , Митино і Солнцево. За ціною 125-129 тис. Руб. / Кв. м можна придбати квартири в Новопеределкіно, Північному, Жулебіно, Новокосіно і Південному Бутово. Найдоступніше житло на вторинному ринку - в Зеленограді (108 тис. Руб. / Кв. М) і районі східний (110 тис. Руб. / Кв. М). Якщо порівнювати московські райони, що знаходяться всередині і за МКАД, то при наявності станції метро (наприклад, в Мітіно, Бутово) різниця в ціні не перевищує 10-15%. Наприклад, можна зіставити Північне Бутово з Ясенів, розташованим по сусідству, але в межах МКАД. Станції метро є в обох районах, але при цьому середня вартість 1 кв. м в Ясенів становить близько 149,1 тис. руб. (За даними сайту irn.ru), а в Північному Бутово - 130,4 тис. Руб., Що на 12,5% менше.
Експерт С. Бирине порівнює середню вартість квадрата в Новокосіно - близько 125 тис. Руб. - з ціною житла в сусідньому Реутова (Московська область) - приблизно 98 руб. / Кв. м. При цьому експерт відзначає, що обидва району розташовані за МКАД, там відсутня метро і між ними немає принципових відмінностей за якістю забудови, а інфраструктура в місті Реутов не гірше, ніж в московському Новокосіно . Однак різниця між цінами на житло становить 21,6%, що, ймовірно, і є надбавкою за московську прописку.
За оцінкою співробітників аналітичного центру компанії «Міель», статус столичної території підвищує вартість квартир вторинного ринку в порівнянні з аналогічним житлом в містах Московської області в середньому на 25-30%.