Чи можна продати подаровану квартиру, краще її подарувати або заповісти?

1. оформлення дарчої
2. Чим хороша угода дарування
3. мінуси дарчим
4. Передача нерухомості за заповітом
5. «Підводні камені» заповіту
6. Укладення договору купівлі-продажу

Практично в кожній родині, яка володіє будь-якої нерухомістю, в певний момент виникає питання, як її передати молодшому поколінню. Що краще зробити: оформити на дітей або онуків заповіт, скласти договір дарування або вдатися до фіктивної продажу. Зазвичай власників хвилює, що буде вигідніше спадкоємцям з точки зору оподаткування, можливостей розпоряджатися майном згодом і прав на нього їх майбутніх (або вже наявних) подружжя. Зокрема, багато хто задається питанням, чи підлягає продажу подарована батьками або іншими родичами квартира.

Відразу потрібно сказати, що після отримання свідоцтва про право власності на об'єкт (а воно буде отримано новим власником в результаті будь-який з вищевказаних угод) з нерухомістю можна буде здійснювати будь-які юридично значимі дії, що не суперечать закону. Ніхто не забороняє її продати, обміняти або в свою чергу подарувати будь-якій особі.
Але кожна з цих угод має свої плюси і мінуси, і яка з них краще, може визначити тільки конкретна людина в конкретній життєвій ситуації особисто для себе. Наприклад, одна справа, якщо мати хоче заповісти житло своєї дочки, яка і так його успадкує, і зовсім інша - якщо бабуся оформляє заповіт на внучку або племінницю, в той час як її власні діти ще живі. Перш ніж прийняти рішення, яку угоду віддати перевагу, треба вивчити особливості та наслідки кожної з них.

оформлення дарчої

Найпростішим і надійним способом передачі майна конкретним родичам вважається дарування. Дарчу зазвичай оформляють, якщо власник має твердий намір виключити свою квартиру з спадкової маси, передавши всі права на неї обраного ним особі. І в подальшому вже тільки обдаровуваний буде вирішувати, яким чином використовувати подаровану нерухомість.

Чим хороша угода дарування

По-перше, можна забути про ризик заперечування угоди, особливо якщо вона засвідчена нотаріусом, що гарантує її чистоту і дієздатність сторін. По-друге, подароване одному з подружжя житло, відповідно до Сімейного кодексу РФ, не рахується їхньою спільною власністю, а одноосібно належить обдаровуваному. Тому продати подарований об'єкт новий власник має право без обов'язкового дозволу «другої половинки» на продаж.
Крім того, в разі розлучення квартира, подана в дар одному з подружжя турботливими батьками, поділу не підлягає. Винятком є ​​лише ситуація, коли дружину вдається довести, що він в період шлюбу, прагнучи зробити житло краще, своєю працею або за рахунок власних або спільних коштів зробив капітальний ремонт або реконструював приміщення так, що його вартість істотно збільшилася. Тоді можливо визнання об'єкта в суді спільно нажитим майном.
І нарешті, дарувальнику не доведеться платити прибутковий податок, адже дарування - угода безоплатна, отже, в результаті неї не одержано жодної дохід. Звільняються від цього обов'язку і обдаровані, якщо вони приймають квартиру від близьких родичів, якими Податковий Кодекс РФ вважає подружжя, батьків і дітей (включаючи прийомних), бабусь, дідусів і онуків, рідними та сестер і братів.

мінуси дарчим

Аналізуючи угоду дарування, не можна говорити тільки про хороше. Закон говорить, що такий договір передбачає беззаперечний перехід нерухомості у власність іншої особи, т. К. Головним його умовою є безоплатність. Якщо в дарчу вписано хоч одне зустрічне зобов'язання з боку обдаровуваного, вона втрачає свій статус і кваліфікується, наприклад, як купівля-продаж. Деякі юристи стверджують, що законом не забороняється включати в дарчу умова про право дарувальника довічно проживати в подарованій об'єкті. Ця думка помилкова, і краще до нього не прислухатися, щоб уникнути великих неприємностей у майбутньому.
З глави 32 ЦК РФ слід, що, оформивши дарчу, що містить зобов'язання безоплатно передати нерухомість кому-небудь зараз або в майбутньому, ви повинні це зробити без будь-яких умов. Ви, звичайно, можете скасувати дарування, але лише в крайніх випадках, до яких відносяться (і які потрібно буде довести в суді!):

1. Зміна вашого стану здоров'я або матеріального або сімейного стану в такій мірі, що дарування в нових умовах спровокує суттєве зниження якості вашого життя (це стосується лише договорів з обіцянкою подарувати об'єкт, а не з передачею його в момент угоди).
2. Замах обдаровуваного на ваше життя або життя ваших близьких родичів або навмисне нанесення вам тілесних ушкоджень.
3. Звернення обдаровуваного з даром, який має для вас велику нематеріальну цінність, так, що ви ризикуєте безповоротно втратити подаровану річ.

Ще одним істотним недоліком дарування є обов'язок обдаровуваного, який не перебуває в близькій спорідненості з благодійником, сплатити ПДФО (13%). Якщо врахувати, що найскромніша квартира в будь-якому великому місті РФ коштує не менше 1,5 млн. Рублів, щасливчику доведеться викласти як мінімум 195 тисяч за такий щедрий дар.

Передача нерухомості за заповітом

Можна також нерухомість родичу заповідати. За загальними правилами заповіт має бути посвідчений нотаріусом, але крім походу до нього від спадкодавця більше нічого не потрібно. При цьому дозволяється без пояснення причин в будь-який час скасувати або змінити заповіт (наприклад, вибрати іншого спадкоємця).
Право власності на квартиру переходить до спадкоємця лише після смерті заповідача. Якщо перший погоджується прийняти спадщину, нерухомість визнається що належить йому з дня відкриття спадщини (т. Е. Дати смерті спадкодавця) незалежно від часу фактичного прийняття та держреєстрації права власності.
Громадянин, на якого оформлено заповіт, протягом півроку з дня відкриття спадщини повинен звернутися до нотаріуса із заявою про видачу відповідного свідоцтва. При цьому від нього вимагається оплата держмита в розмірі:

• 0,3% вартості успадкованого майна, але в межах 100 тис. Рублів - для близьких родичів спадкодавця;
• 0,6%, але максимум 1 млн. Рублів - для всіх інших.

Сума чимала, але, по-перше, це компенсується відсутністю податку на спадщину, а по-друге, від сплати мита звільняються громадяни, які проживали зі спадкодавцем на його житлоплощі. Свідоцтво про право на спадщину можна отримати в будь-який час після закінчення 6 місяців з дня смерті заповідача. На підставі цього документа буде зареєстровано право власності на заповіданий об'єкт.

«Підводні камені» заповіту

Досвідчені юристи попереджають, що в разі оформлення заповіту можливе виникнення конфлікту інтересів. Адже є категорії громадян, яким закон дає право на обов'язкову частку у спадщині навіть при наявному заповіті. Це неповнолітні діти спадкодавця і все його непрацездатні близькі родичі і утриманці.
Крім того, спадкодавець може встановити так званий відказ , Т. Е. Доручити наступнику за рахунок спадщини виконати певну майнову обов'язок на користь зазначених в заповіті осіб, наприклад, надати їм довічне право користування нерухомістю або її певною частиною. При цьому навіть подальший продаж об'єкта не позбавить таку особу права проживати в квартирі, яка через це отримує свого роду обтяження. Продати таке житло буде дуже проблематично, адже отказополучатель може бути виселений з нього тільки за добровільною згодою.

Укладення договору купівлі-продажу

При даній угоді квартира передається у власність родича за певну плату (найчастіше фіктивну). Договір про продаж з актом прийому-передачі об'єкта потрібно скласти в простій письмовій формі, посвідчувати нотаріально його не обов'язково. Право власності нового власника повинно бути зареєстровано в Росреестра, за що сплачується мито в розмірі 1000 рублів (ці витрати неминучі на завершальному етапі будь-який з розглянутих угод).
Про що треба знати, вдаючись до операції купівлі-продажу:

1. Якщо квартира у власності менше 3 років і оцінена більш ніж в 1 млн. Рублів, продавець повинен заплатити ПДФО, навіть якщо угода була фіктивною (точніше, тим більше якщо, оскільки такі операції уважно відслідковуються податковими органами). Щоб не платити податок, деякі в договорі навмисне занижують ціну об'єкта. Але у інспекції є право провести відповідну перевірку, і якщо ціна виявиться більш ніж на 20% нижче ринкової, може бути винесено рішення про донарахування податку і сплати пені.
2. Покупець не отримає майновий податкові відрахування, т. К. Угода між родичами відноситься до здійснюваних між взаємозалежними фізособами.
3. Якщо покупець перебуває в законному шлюбі, квартира, що купується буде сумісною власністю. Чоловік повинен буде дати нотаріальна згода на дану угоду, тому приховати від нього факт покупки житла не вийде, так само як і потім без його відома продати об'єкт. Крім того, в разі розлучення чоловік вправі претендувати на 1/2 квартири. Тому краще заздалегідь скласти шлюбний договір, в якому прописати всі майнові відносини.

Тепер ви знаєте всі нюанси, що стосуються передачі квартири у власність іншій людині .