В Україні на кожного потенційного покупця доводиться в середньому по 19 квартир. Для кого будується ця нерухомість, якщо її нікому купувати
Вже більше двох років українців запевняють, що ціни на житло катастрофічно впали. Щорічно на ринку з'являються сотні нових проектів. Реклами про дешеві квадратних метрах переслідують нас з усіх боків - громадський транспорт, білборди, ЗМІ.
будувати більше
Згідно з даними Державної служби статистики, за січень-вересень в Україні побудовано на 27% більше квартир, ніж за аналогічний період минулого року.
Тільки в столиці, за оцінками консалтингової компанії City Development Solutions (CDS), за 9 місяців 2017 року з'явилися близько 40 тисяч нових квартир в 36 комплексах.
І пропозиція на ринку вже давно перевищила попит, запевняють експерти галузі. Наприклад, в Українському Інституті Майбутнього порахували , Що з виставлених на продаж 21 тисячі пропозицій угоду уклали лише в 1,1 тисячі випадків. А це означає, що на кожного потенційного покупця доводиться в середньому по 19 квартир.
Здається, що таке високе пропозиція повинна звести ціни на ринку нерухомості до непристойно низького рівня, однак за даними спеціалізованого ресурсу m2bomber , Середня вартість квардатного метра в Києві протягом року швидше виросла (з 20,4 тис грн в січня 2016 до 21,04 тис. Грн в жовтні 2017).
Про обвал цін на квартири можна говорити, якщо ми говоримо про їх вартості в доларах. Але більшість українців отримує доходи в гривні, для них ціни навпаки зросли.
Середня вартість кв. м. в новобудовах Києва Джерело: m2bomber
Тому не дивно, що українці не поспішають з придбанням житла, вважаючи за краще дочекатися більш низьких цін. Та й фінансовий стан громадян не кожному дозволяє придбати власне житло.
Навіть при середній зарплаті в Києві в розмірі 11 тис. Грн (дані Держстату) відкладати на квартиру мінімальним розміром 30 кв. м доведеться протягом п'яти років. І це при утопічному умови, що на квартиру будуть йти всі гроші.
Розглядати придбання нерухомості як спосіб інвестицій також не надто вигідно в наш час - адже висока вартість комунальних послуг робить здачу житла в оренду малоприбутковою бізнесом. Навіть перекладаючи комуналку на плечі орендарів, власники житла змушені зменшувати плату, щоб зважати на доходами українців. Тому частина нових квартир залишається без господарів.
Починаючи з 2011 року, на ринку первинної нерухомості тільки в Києві нарахували більше 76 тис. квартир, які ніхто не купує.
будувати гірше
Для того, щоб будувати більше квартир та ще й за доступними цінами, забудовники всіляко намагаються здешевити проекти. Найчастіше це вдається зробити за рахунок більш дешевих матеріалів і технологій будівництва, економії на інфраструктурі, зневаги підбиттям будинку до комунікацій і ігнорування дозволів на будівництво.
Популярно також скорочення житлових площ до рівня так званих "смарт-квартир", через що приміщення буде вважатися технічним, а не житловим, тому комунальні тарифи для жителів будуть значно вище.
Вдаватися до таких хитрощів забудовники змушені заради того, щоб зробити бізнес принаймні не збитковим. Адже купівельна спроможність українців вкрай обмежена зарплатами в гривнях, а купувати чимало комплектуючих для будівництва припадає в доларах. Велика конкуренція на ринку - ще один важливий фактор через якого забудовники не перетинають цінової "стелю".
Але якщо українці не мають грошей на покупку житла, то як пояснити щорічне зростання новобудов?
Частина експертів оцінює це як "роздування бульбашки" на ринку нерухомості. Справа в тому, що багато забудовників продовжують фінансувати будівництва за рахунок коштів, які вони отримують від продажу інших, своїх же, ще недобудованих об'єктів.
Після того як ринок перегріється, ціни різко впадуть, збанкрутує чимало забудовників, в халепу можуть потрапити і інвестори новобудов, а сама галузь ризикує застигнути на кілька років. Однак частина забудовників зможе добре заробити.
За даними Держстату, зараз в Україні налічується понад 16 тис. Об'єктів незавершеного будівництва. З них близько 11 тисяч - житлові будинки.
Проблемою є те, що чимало будівництв незаконні. Тому інвестори в них ризикують так ніколи і не отримати документів на куплені квадратні метри. Ось перелік лише київських незаконних проектів.
брак житла
У Міністерстві регіонального розвитку впевнені, що міхур на ринку нерухомості не лопне. Більш того, заступник міністра Мінрегіону Лев Парцхаладзе переконаний, що потрібно ще більше нарощувати будівництво в країні.
пояснює він це так: на одного українця припадає лише 23,8 км. м. житлової площі, тоді як, наприклад, в Європі, ця цифра становить 45 кв. м.
Українці дійсно хочуть мати власне житло - близько 14 млн громадян власного житла не має. Однак понад 92% запитів - це дешеве житло до $ 30 тис., Згідно з дослідженням CDS.
Кілька поліпшити ситуацію могло б іпотечне кредитування, проте поки така допомога в покупці житла коштує понад 18% річних. Що робить кінцеву вартість в рази дорожче.
Ще один варіант - житло під лізинг (оренда з правом викупу). Основними перевагами даного механізму є відсутність першого внеску за житло та отримання можливості проживання в квартирі відразу після укладення лізингової угоди з Державною іпотечною установою. Однак поки що скористатися цим можуть тільки родини воїнів АТО.
Зараз Мінрегіон активно працює над розробкою механізмів для виведення проблемних об'єктів з їх статусу і над запобіганням виникненню подібних ситуацій в майбутньому.
Для цього міністерство пропонує ввести страхування відповідальності архітекторів, проектувальників та інших професійних виконавців будівельних робіт.
