В одній з минулих публікацій на сайті писалося, що в даний 
час в Криму для власників нерухомості виникла фактична ситуація, яка викликає багато запитань з точки зору занепокоєння за збереження прав власності на нерухоме майно - землю, квартири, житлові будинки, інші будівлі. В цілому, як уже теж говорилося, проблема виникла в зв'язку з тим, що всі угоди щодо нерухомості в Криму, вчинені на території півострова, в Україні будуть вважатися незаконними і не будуть вноситися до відповідного український реєстр. Одночасно, якщо нерухоме майно, що знаходиться в Криму, не буде внесена до відповідного російський держреєстр, у його власника вже можуть виникнути проблеми з російським законодавством. Наприклад, буде не можливо здійснити фактичний обмін житла з Криму в континентальну Україну і навпаки, оскільки такі угоди, хоча і цілком можливо повністю оформити в Україні, але вони в даний час, фактично, не матимуть ніякої сили в Криму.
І все це стосується не тільки кримчан. При цьому, можна багато різного говорити про легітимність тих чи інших рішень і дій влади, однак від цього для громадян проблема не випарується і не вирішиться. Тому давайте поки ці суперечки залишимо для політиків, військових і юристів - міжнародників, які займаються питаннями суверенітету, а самі, для того, що б у громадян України виникало менше проблем, будемо виходити з нинішньої фактичної юридичної ситуації, яка складається в тому, що Україна вважає і в подальшому буде вважати Крим своєю суверенною територією, а Російська Федерація з 17 березня 2014 року фактично розповсюдила на нього дію свого законодавства.
Для того, що б спробувати розібратися з деякими з виниклих при такій ситуації проблемними ситуаціями, повернемося до вихідної точки: відповідно до українського законодавства (стаття 328 Цивільного кодексу України ), Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, в тому числі за угодами (з правочинів). Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не виходить із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Відповідно до статті 182 ЦКУ, право власності та інші речові права на нерухомість, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації, порядок якої і підстави відмови в ній встановлюються законом.
При цьому, якщо у Вас в Криму є у власності квартира або інший об'єкт нерухомості, право власності підтверджується правовстановлюючим документом (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, держакт на землю, рішення суду), оформленим відповідно до українського законодавства до 21 березня 2014 року, а право власності вже зареєстровано у відповідному українському державному реєстрі, з точки зору України для Вас ніяких проблем немає, оскільки для української держави Ви є соверш енно легітимним власником майна.
Якщо у Вас є правовстановлюючий документ, оформлений до 21 березня 2014 року, але право власності Ви з якихось причин не зареєстрували в українському державному реєстрі, Ви все одно можете його зареєструвати, однак це можна буде зробити в одній з наступних областей України: Харківської, Полтавської, Дніпропетровської, Запорізької, Житомирської, Сумської або Чернігівської.
Втім, якщо для Вас з якихось причин складно зробити це в зазначених областях (а це буде складно дуже багатьом, оскільки займе не мало часу), це обмеження можна обійти. Для цього досить разом зі своїм родичем або другом, яким Ви довіряєте, зайти до будь-якого українського нотаріуса в будь-якій області України та нотаріально завірити договір оренди на кримську нерухомість на обмежений термін, який може бути і десяток-другий днів. При цьому, нотаріус, перш ніж засвідчити таку угоду, зобов'язаний внести дані про квартирі в держреєстр. Потім такий договір оренди завжди можна розірвати у того ж нотаріуса. Але нерухомість вже залишиться внесеної до реєстру.
Відразу ж зазначу, що питання наявності або відсутності у Вас російського громадянства нотаріуса хвилювати не повинні, він про це Вас навіть питати не повинен. Важливо наявність паспорта громадянина України. Втім, підійде і російський, і інший іноземний паспорт, якщо тільки ви не оформляєте угоду із земельною ділянкою, оскільки, іноземні громадяни не мають права володіти землею в Україні, а ті, хто володіє, зобов'язані протягом року здійснити відчуження такої земельної ділянки. Також, не пройде російський паспорт, якщо він оформлений в Криму, оскільки документи, видані російською владою в Криму Україна не визнаються.
Якщо український паспорт у Вас з якихось причин не зберігся, його можна відновити в підрозділах міграційної служби України.
При цьому більше проблем виникає у тих власників кримської нерухомості, хто з якихось причин (вік, стан здоров'я та ін.) Не може виїхати з Криму в материкову Україну, особливо в зв'язку з тим, що і довіреності, оформлені нотаріусами Криму після 17 березня 2014 року також ще навряд чи будуть визнані в Україні. Якщо при цьому є якась можливість оформити довіреність на розпорядження кримською нерухомістю, наприклад, у краснодарського нотаріуса, така довіреність має бути визнана в Україні легітимною.
Тепер подивимося, що вимагає російське законодавство.
За статтею 130 Цивільного кодексу РФ , До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Речі, які не відносяться до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном. Реєстрація прав на спонукувані речі не потрібно, крім випадків, зазначених у законі.
в той же час, стаття 131 ЦК України встановлює, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з ній. Реєстрації підлягають: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного успадкованого володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами.
Відповідно до ст. 8.1 Цивільного кодексу РФ, права на майно, що підлягають державній реєстрації, виникають, змінюються і припиняються з моменту внесення відповідного запису до державного реєстру, якщо інше не встановлено законом. У випадках, передбачених законом або угодою сторін, угода, що тягне виникнення, зміну або припинення прав на майно, які підлягають державній реєстрації, має бути нотаріально посвідчений. Запис до державного реєстру вноситься при наявності заяв про це всіх осіб, які вчинили угоду, якщо інше не встановлено законом. Якщо угода укладена в нотаріальній формі, запис до державного реєстру може бути внесена за заявою будь-якої сторони угоди, в тому числі через нотаріуса. Якщо право на майно виникає, змінюється або припиняється внаслідок настання інших обставин - зазначених у законі, запис про виникнення, про зміну або про припинення цього права вноситься до державного реєстру за заявою особи, для якого наступають такі правові наслідки.
30 липня 2014 року Держрадою Криму прийнято закон № 38-ЗРК «Про особливості регулювання майнових і земельних відносинах на території Республіки Крим» , Який вступив з 11 серпня 2014 року. Цим законом встановлено особливості регулювання земельних і майнових відносин, а також відносин у сфері державного кадастрового обліку нерухомості та державної реєстрації прав на нерухоме майно на території Криму. Законом, з метою його реалізації, передбачено розробити 14 нормативних правових актів і затвердити Радою міністрів Криму. Поки цим законом громадянам та юридичним особам надано право завершити оформлення земельних ділянок, розпочате на підставі рішень органів місцевого самоврядування або державної влади, прийнятих після 14 жовтня 2008 року і до 21 березня 2014 року. При цьому, громадянам РФ земельні ділянки будуть передаватися у власність безкоштовно і без торгів, а іноземним громадянам - за плату або в оренду.
Однак, стаття 2 цього закону досить чітко встановлює, що право власності на земельні ділянки та інші об'єкти нерухомого майна, що виникло до вступу в силу Федерального конституційного закону, на території Республіки Крим (тобто - що виникло за українським законодавством) у фізичних та юридичних осіб, включаючи іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб, зберігається. При цьому іноземні громадяни та іноземні юридичні особи, не має права відчужувати будь-яким чином земельні ділянки іншому іноземному громадянину, особі без громадянства, юридичних осіб, частка в статутному (складеному) капіталі якого належить іноземним особам, або іноземній юридичній особі, а також вносити в статутного (складеного) капітал або в пайовий фонд іноземної юридичної особи, якщо перераховані особи відповідно до законодавства Російської Федерації не має права набувати у власність зазначені земельн е ділянки. Право громадян на земельні частки (паї), що виникло до вступу в силу Федерального конституційного закону, відповідає праву спільної часткової власності (часток у праві) на земельні частки.
Тобто, право власності на нерухомість в Криму, придбане відповідно до українського законодавства до 21 березня 2014 року зберігається у всіх.
Юридичні особи, а також іноземні громадяни або особи без громадянства, яким земельні ділянки надані на праві постійного користування до набрання чинності Федерального конституційного закону і яким земельні ділянки не можуть належати на праві постійного (безстрокового) користування відповідно до законодавства Російської Федерації, зобов'язані переоформити права на такі земельні ділянки на право оренди або придбати земельні ділянки у власність. У разі якщо відповідно до федерального закону земельна ділянка не може перебувати у власності іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб і надано таким особам на праві постійного користування до набрання чинності Федерального конституційного закону, зазначені особи зобов'язані переоформити право постійного користування на право оренди (стаття 3 закону).
Ця ж стаття 3 закону встановлює, що переоформлення прав на нерухомість має бути завершено до 1 січня 2017 року. Умови та порядок переоформлення прав на дані земельні ділянки встановлюється нормативно-правовим актом Ради міністрів Криму.
За статтею 8 закону, державні акти, свідоцтва чи інші документи, що підтверджують право постійного користування громадянина земельною ділянкою, є підставою для реєстрації права власності громадянина на земельну ділянку в порядку, встановленому статтею 25.2 Закону про реєстрацію . Перелік документів, що підтверджують наявність раніше виникли прав, встановлюється нормативно-правовим актом Ради міністрів Республіки Крим.
Також 2 вересня 2014 року кримським Радміном прийнято постанову «Про затвердження Порядку переоформлення прав або завершення оформлення прав на земельні ділянки на території Республіки Крим». Цією постановою передбачено завершення оформлення прав на земельні ділянки (дооформлення) на підставі діючих рішень органів місцевого самоврядування, органів виконавчої влади про дозвіл на розробку документації із землеустрою, прийнятих до 21 березня 2014 року.
Органами уповноваженими розглядати заяви по переоформленню та дооформлення прав на земельні ділянки, відповідно до цього Порядку є:
1) Міністерство майнових і земельних відносин Республіки Крим - щодо земельних ділянок, які вважаються собственносттью Республіки Крим;
2) органи місцевого самоврядування поселень (міських округів) - щодо земельних ділянок, які вважаються муніципальною власністю.
Термін розгляду поданої заяви, відповідно до Порядку встановлено - до 65-ти днів.
Таким чином, російсько-кримське законодавство поки пред'являє тільки одна вимога: держреєстрація раніше виниклих (до 21 березня 2014 роки) прав на нерухомість в держреєстрі і встановлює термін такої реєстрації - до 1 січня 2017 року.
Чи варто поспішати з такою реєстрацією?
Складно сказати, оскільки це залежить від конкретної життєвої ситуації. Якщо Ви до 2017 року не плануєте нічого робити зі своєю кримською нерухомістю, то поки немає сенсу поспішати і штовхатися в чергах, можна зробити це без поспіху. Але в будь-якому випадку, дуже бажано все ж попередньо зареєструвати нерухомість в українському держреєстрі (якщо ще не зареєстрована), не дивлячись на те - патріотом якої країни Ви є, оскільки поки не можливо собі уявити - яким боком може в майбутньому Вам вилізти відсутність такої реєстрації .
І ще одна порада: до початку будь-якої реєстрації (саме - до!), Про всяк випадок, під будь-яким приводом, зробіть собі нотаріальну копію (а краще - нотаріальний дублікат) правовстановлюючого документа (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину , свідоцтво про право власності, держакт на землю ...).
_______________________________________________________
Публікація - вересень 2014 року
Чи варто поспішати з такою реєстрацією?