- 1. Мета покупки
- 2. Кошти пошуку
- 3. Розташування нерухомості
- 4. Бюджет покупки
- 5. Як не допустити помилок
Купівля нерухомості за кордоном - не простий процес. Інвестор повинен враховувати безліч різних чинників, що впливають на успішність угоди і високий потенціал інвестицій. Як не допустити помилок при виборі об'єктів нерухомості і успішно здійснити покупку розповідають експерти.
1. Мета покупки
Насамперед необхідно поставити мету придбання іноземної нерухомості. Серед можливих варіантів виступає покупка для: відпочинку, отримання посвідки на проживання, здачі в оренду або подальшого перепродажу, отримання освіти, проживання після виходу на пенсію. Можуть бути відразу кілька факторів разом.
Досить складно підібрати об'єкт, відповідний відразу всім цілям покупця, тому слід зосередитися на самому основному пункті.
Найчастіше в процесі вибору бажаного об'єкта, інвестори змінюють свої цілі. Приходячи в агентство нерухомості з метою придбати нерухомість, що приносить постійний дохід, і після довгого підбору кращого варіанту в різних країнах, в результаті зупиняються на покупку особистої вілли на береговій лінії біля моря. Перед скоєнням будь-якої угоди варто відповісти на питання як буде використовуватися даний об'єкт, яким чином він буде обслуговуватися і чи є необхідність в такій покупці.
Купуючи зарубіжну нерухомість з метою отримання доходу, необхідно в першу чергу розглядати економічні фактори, а не інтер'єр і матеріал обробки. Слід проаналізувати перспективи доходів даного об'єкта з урахуванням вкладених коштів, обсяги податкових відрахувань, витрати на обслуговування і менеджмент об'єкта.
Якщо ж основною метою придбання нерухомості є приватне проживання, то необхідно більш детально зупинитися на виборі місця розташування, доступу до інфраструктури, проаналізувати наскільки зручно буде проживати в обраному об'єкті нерухомості. Ідеальним рішенням даного питання буде оренда і тимчасове проживання поруч з обраним об'єктом або ж проведення декількох відпусток там же.
2. Кошти пошуку
Придбання нерухомості за кордоном пов'язане з безліччю факторів, які слід враховувати, тому найкраще звернутися за допомогою до професіоналів в даній сфері. Самостійно вибрати і придбати хата за кордоном практично неможливо.
Почати пошуки найкраще в інтернеті, при цьому найкраще використовувати ресурси з добре налагодженим пошуком нерухомості, з урахуванням різних особливостей. Відрізнити подібний ресурс від інших досить просто - зверніть увагу на активність в новинах, актуальність статей і досліджень ринку. Така інформація на сайтах ретельно обробляється і відбирається згідно з тематикою ресурсу. Розміщення об'єктів на подібних сайтах часто коштує чималих грошей, тому таким способом залучення клієнтів користуються в основному ресурси з хорошою репутацією, прикладають максимум зусиль для забезпечення високого рівня обслуговування клієнтів.
Після перегляду всіх зацікавили пропозицій, слід зупинити свій вибір на найбільш підходящих. Зв'язавшись з агентством, що пропонують дані об'єкти, слід уточнити всі деталі, і, в разі точного наміри придбати один з обраних об'єктів, поїхати в країну і особисто оглянути їх. Тільки після огляду квартир або будинків робіть остаточний вибір!
Вибираючи агентство нерухомості, з яким збираєтеся співпрацювати, необхідно ретельно ознайомитися з його діяльністю, історією, рейтингом і портфоліо. Також не зайвим буде з'ясувати, чи є у агентства реальний офіс, з'їздити туди для особистого спілкування з представником. Варто також звернути увагу на кількість об'єктів, які агентство виставляє на продаж, і ресурси, на яких вони представлені. Якщо воно пропонує на продаж всього дві-три квартири, то слід насторожитися. Не зайвими будуть дослідження ринку в цілому і консультації з фахівцями в даній області.
При виборі закордонної нерухомості не слід покладатися на емоційний фактор. Менеджери чи знайомі з ентузіазмом можуть описувати всі достоїнства будь-якого об'єкта, однак на ринку нерухомості досить часто зустрічаються випадки шахрайства. Не слід також покладатися на досвід знайомих, у яких вже є нерухомість за кордоном. Необхідно приймати таке серйозне рішення виключно виходячи з особистих переваг.
3. Розташування нерухомості
Одним з найважливіших факторів при виборі нерухомості за кордоном є розташування об'єкта. Приймаючи рішення про покупку, вам необхідно буде визначитися не тільки з країною, а й конкретним містом, районом, вулицею, а іноді і зі стороною, на яку виходять вікна. Крім того потрібно проаналізувати безліч інших важливих деталей: площа об'єкта, його оснащення, наявність меблів, близькість до моря, наявність інфраструктури (курортній або міської), туристичний потік, віддаленість від медичних і освітніх установ.
Обов'язково потрібно відвідати обраний об'єкт особисто, оскільки інформація в брошурі або інтернеті може відрізнятися від дійсності!
Така сама ситуація і з вибором країни для покупки нерухомості. Краще завчасно відвідати цікаві країни, можна в якості туриста, і ознайомитися з умовами проживання та ведення бізнесу. Це допоможе точніше розуміти конкретні умови і особливості культури, клімату, інфраструктури та ін.
Огляд об'єктів відразу в п'яти різних країнах вважається неефективним, оскільки не дає повного уявлення про кожне місце та умови. До ознайомчої поїздки слід проконсультуватися з ріелтором, що спеціалізується на конкретній країні, це допоможе отримати уявлення про ціни і видах нерухомості, які там можна придбати. Роблячи вибір, важливо розуміти відмінності в об'єктах і пропозиціях в різних регіонах і країнах. Важливо оцінювати також ваші реальні можливості і їх зіставлення з пропозиціями ринку.
4. Бюджет покупки
Плануючи покупку закордонної нерухомості необхідно враховувати крім вартості об'єкта, всі супутні витрати: послуги агентства, нотаріуса, юриста, реєстраційні збори, податки та інше.
Якщо ви плануєте придбання нерухомості в кредит, то слід пам'ятати, що для отримання іпотеки враховується тільки офіційний дохід. Виплати за кредитом зазвичай виробляються у валюті держави, де він отриманий, тому варто враховувати і можливі коливання курсу. Думати про покупку нерухомості в кредит варто в тому випадку, якщо дохід потенційного покупця стабільний і перевищує щомісячні платежі, навіть з урахуванням коливань курсу валют. Експерти радять звертатися до іпотечних кредитів тільки в разі 100% впевненості в стабільності доходу.
Погіршення економічної ситуації останніх років призвело до того, що багато покупців, які користувалися іпотечними позиками, прострочили платежі. Така ситуація несе собою ризик втратити вкладені кошти, оскільки не завжди є можливість продати об'єкт за тією ж ціною, яка була вже вкладена.
Плануючи бюджет покупки, слід мати в запасі близько 10% вартості обраного об'єкта, оскільки ціна в інтернеті може відрізнятися від реальної, слід також з'ясовувати кінцеву вартість об'єкта, а не ґрунтуватися на попередніх даних.
Не варто також забувати про те, що вілла біля моря це не просто вкладення в свій відпочинок, а й щомісячні витрати на її утримання. В середньому такі витрати становлять від € 1000 в рік. Так в деяких елітних житлових комплексах на Лазурному узбережжі, послуги керуючих компаній обійдуться в € 200-300 щомісяця, і це не рахуючи витрат на комунальні платежі і податки. Ці додаткові витрати також слід додати до бюджету до прийняття рішення про покупку.
5. Як не допустити помилок
Інвесторам рекомендують вивчити досвід і помилки інших. Основною помилкою при вкладеннях в іноземну нерухомість є неправильна оцінка власних можливостей і ринкового потенціалу конкретного об'єкта. Придбання високовартісного об'єкта в момент зростання ринку, в результаті може виявитися неліквідним і навіть значно знизитися в ціні під час економічного спаду. Через це найчастіше житло з іноземними інвестиціями простоює, чи не орендується, але і не продається. Це викликано тим, що ринок наповнений більш перспективними, цікавими і новими об'єктами. Така ситуація спостерігається на ринках Єгипту , Болгарії , Чорногорії і деяких регіонів Іспанії .
Потенційному інвестору слід весь час тримати руку на пульсі - стежити за економічною ситуацією в обраних країнах, новинами і тенденціями, вивчати ринки нерухомості. Поспішати з покупкою нерухомості не варто, однак взявши до уваги всі аспекти, проаналізувавши власні можливості і потенціал, обраного об'єкта, слід надійно вкласти кошти для їх примноження з роками.