- Влада і пристрасті: як Коцюбинське (не) зростається з Києвом
- Місцезнаходження: поїзди, колонія і торговий хаб
- Що будують: будинки, двір і планування
- Законність: земля, документи і пристрасті по пайовому внеску
- Як оселитися: інвестування, терміни і експлуатація
Автор: Артем Сіренко
Забудова передмість - давня тенденція розвитку київського ринку житлової нерухомості, і будуються тут не тільки котеджі, але і величезні багатоквартирні висотки цілком «столичного» масштабу. Селище Коцюбинське, в лічених кілометрах від станції метро «Академмістечко», - не виняток, а скоріше один з яскравих подібних прикладів. У рубриці «будконтролю» на 3 m 2 ми розглянемо зводиться в цьому селищі ЖК «Атлант» і ЖК «Атлант-2» (Колишній ЖК «Коцюбинський»).
Коцюбинське можна назвати майже Києвом - вже багато років тут йдуть дискусії про приєднання до столиці. Адже навколо, куди не піди, - Київ, точніше, Біличанський ліс, знаменитий спробами забудови. 15-тисячне селище досить довго був в стороні «будівельної лихоманки», та й зараз тут будується за все два великих комплексу, які, втім, вже помітно впливають на розвиток місцевої інфраструктури.
Обидва комплекси тепер будує один забудовник - компанія «Атлант», яка, в силу дуже складну внутрішньополітичну ситуацію в Коцюбинському, волею-неволею виявилася також втягнута в політичні чвари. Здається, в невеликому містечку все пересварилися з усіма, і, хоча забудовник узявся довести до розуму сумнозвісний ЖК «Коцюбинський» (криза 2008 року, суди, іпотека в банку «Надра» і ряд інших проблем - про це багато писали ЗМІ ), «Дістається» і інвесторам ЖК «Атлант», які опинилися в круговерті внутрікоцюбінскіх колотнеч. 3m2 розбирався в нюансах цієї історії - як живеться в ЖК «Атлант» і що можна очікувати потенційним інвесторам висоток в цьому селищі.
Влада і пристрасті: як Коцюбинське (не) зростається з Києвом
Селище міського типу Коцюбинське знаходиться всього в парі кілометрів від окружної Києва (5 км до станції метро «Академмістечко») посеред Біличанського лісу, що належить столиці. На сьогоднішній день селище підпорядковується Ірпінському міській раді, в травні 2015 року депутати селищної ради навіть прийняли Рішення про повне об'єднання з Ірпенем - проте воно було скасовано судами. На той момент Верховна рада розпустила селищну раду (до цього рада відсторонив главу ради), та й не було проведено відповідних громадських обговорень з жителями - багато з яких хочуть приєднання до Києва, а не до Ірпеня.
Ще в.о. Президента Олександр Турчинов видав указ про приєднання Біличанського лісу до національного природного парку «Голосіївський», правда, оформлення землекористування до сих пір саботується .
Фактично селище давно зростається зі столицею. Крім близькості до метро (далеко не всі київські райони можуть похвалитися можливістю дістатися до підземки за 10-15 хвилин маршруткою, особливо в годину пік), на околиці Коцюбинського розташована велика котельня «Біличі» компанії «Київенерго» (тут же - дорога із столиці) , з іншого боку до Коцюбинської підступає забудова в районі ТРЦ Lavina Mall.
Не дивно, що місцеві жителі, в тому числі і деякі активісти, які відстоювали Біличанський ліс від забудови, ратують за приєднання до Києва. На сьогодні прямий дороги з Коцюбинського в Ірпінь немає - по адміністративним та іншим місцевим питань доводиться їздити через Київ. Крім того, так можна позбутися від селищної сільради як такого, де мають місце постійні конфлікти. Як підсумок для жителів і інвесторів ЖК «Атлант» - місцева рада не може прийняти рішення про пайову участь та присвоєння поштових адрес.
Місцезнаходження: поїзди, колонія і торговий хаб
Колись селище Коцюбинське був невеликий залізничною станцією «Біличі» (назва збереглася), і до сих пір залізниця на Коростень і Ковель розрізає його майже навпіл - так що де б тут ні жити, поїзди поблизу. ЖК «Атлант» будується в північній частині селища на вулиці Доковская, що виходить від в'їзду з Окружної дороги (вулиці Пономарьова) практично до ж / д станції, на місці деревообробного комбінату (ДОК).
Майданчик забудови практично підступає до шляхів - так що від будинку №1 до «залізяки» зовсім близько. Уздовж вулиці Доковская (недавно розширеної і реконструйованої) ще збереглися стародавні двоповерхівки, поблизу станції - центральний міський парк і будинок культури, де є дитячі гуртки. У парку - торгова зона різних кіосків і крамниць, а вже в комплексі ЖК «Атлант» недавно почав працювати супермаркет «Фора» і торговий центр.
Вулиця Доковская спочатку була кордоном між промзони і житловими кварталами багатоповерхівок, так що новий комплекс цілком природно доповнить їх. У цих кварталах, в пішій доступності від РК «Атлант», розташовані школа №18 (всього шкіл 2 в селищі - ця та №6), дитячий сад, поліклініка. Втім, разом з РК «Коцюбинський / Атлант-2» чисельність населення в Коцюбинському може зрости на третину, а то й більше (в кожному комплексі майже по 3000 квартир). Так що місцеві активісти недарма б'ють на сполох , Що незабаром з місцями в школі буде туго, та й дитсадки навряд чи впораються, навіть якщо побудують нові в рамках ЖК.
Серед неоднозначних сусідів - промзона (де зустрічаються і шкідливі виробництва, наприклад, «Пластмодерн») і Ірпінське виправної установи №132, розташоване практично впритул до ЖК «Атлант». Ця колонія для ув'язнених несуворого режиму, тому днем їх цілком можна зустріти на вулиці і в поліклініці. Ну, а навколо селища - ліс, трохи засмічений, проте місцеві намагаються підняти культуру відпочинку.
По частині транспорту в Коцюбинському є кілька варіантів маршрутів до Києва, адже всі дороги все одно ведуть до столиці. Для автомобілістів є три виїзди. Перший - об'їхати через далеку частину селища і залізничний переїзд, другий маршрут- головний в'їзд, вулиця Пономарьова з виїздом через ліс на Окружну, де в години пік припаде «поштовхатися». Є і третій, новий маршрут - з тієї ж лісової дороги згорнути по просіці ЛЕП до задньої парковці ТРЦ Lavina Mall і далі, минаючи Окружну, відразу на вулицю Стеценка у напрямку центру.
Якщо за першими двома маршрутами ходить і громадський транспорт (звичні для передмістя переповнені в години пік маршрутки, в тому числі і сільські ПАЗики), то виїзд через «Лавину» поки доступний тільки автомобілістам. Ще один лайфхак - електрички, станція адже майже у самого ЖК «Атлант». Приміськими можна доїхати і до Борщагівки, і до Центрального вокзалу, там можна пересісти і на міську. Є ще човниковий маршрут електричок «Клавдієво-Святошино». Правда, залізничники незадоволені збором виручки; на станції «Біличі» не раз ламали турнікети. І традиційно для передмість - таксі трохи дорожче, хоча відстань від Києва і невелике.
З огляду на неоднозначну ситуацію зі статусом селища, а також конфліктами у владі (депутати проти голови сільради) і влади з активістами говорити про якісь плани розвитку селища поки не доводиться. Очевидно, що буде розвиватися виїзд через «Лавину» - сюди б і громадський транспорт, і освітлення дороги з новим асфальтом. Ну, а для віруючих в «світле майбутні» - перспективи, що метрополітен стане ближче. озвучувалися плани будівництво нових станцій на Новобіличах і далі по Окружній в районі торгових центрів.
Що будують: будинки, двір і планування
Проект ЖК «Атлант», що позиціонується в економ-класі, передбачає будівництво на території 9 га двадцяти 21-поверхових будинків-секцій, в яких розміститься 2730 квартир. Секції об'єднані в п'ять будинків, на сьогоднішній день вже збудовані і заселяються секції ближче до залізниці.
Крім житлових будинків, до складу комплексу входить торговий центр - вже відкрився з боку вулиці Доковская, в планах дитсадок з початковою школою, дитячі та спортивні майданчики, паркінг на 670 машино-місць. Після завершення будівництва першої частини комплексу (будинку №1-7) передбачається облаштувати закриту територію, що охороняється.
Технологія будівництва - монолітний бетон, зі збірними плитами перекриттів і утепленням пінополістиролом. Заявлена висота стелі - 2,7 метри, проте фактична від підлоги до стелі, заміряна жителями, становить трохи більше 2,5 м. Комунікації - київські, власне, в тому числі заради комунікацій забудовник включився в добудову ЖК «Коцюбинський».
Газа в будинку немає - готувати доведеться на електроплитах, як і централізованої гарячої води - бойлери мешканці вже ставлять самі. Варто врахувати, що розводка опалення вертикальна - так що ставити свої лічильники тепла дуже накладно.
Прибудинкова територія у заселених будинків вже впорядковані - алеї, газони, дитячі майданчики. У перспективі обіцяють паркінг - поки ж доводиться задовольнятися гостьовими парковками. Незабаром додасться ще одна відкритий майданчик - проте все одно в міру заселення виникає дефіцит паркомісць, і чим далі - тим кращий буде ця проблема. Підвали виведені в приватну власність (хоча там досить багато комунікацій), деякі технічні приміщення можна придбати - вони досить габаритні, і часто є сенс кооперуватися з сусідами.
Здають квартири інвесторам в стані «під ремонт» - зі штукатуркою на стінах, електропроводкою, радіаторами опалення. Уже заселилися інвестори рекомендують при підписанні акту приймання уважно оглядати якість стяжки і задування вікон, а також не подряпані чи скла. Зауваження усувають, проте лише якщо на них звернути увагу.
На поверсі розташовано по 5-10 квартир, число ліфтів різне: наприклад, в будинках №6 і №7 (по 5 квартир на поверсі) і в будинках №1 та №3 (по 8 квартир) - по два ліфта, а в будинках №5 (10 квартир) і №11 (9 квартир) - по 3 ліфти. Мешканці вже заселених будинків звертають уваги на поломки ліфтового обладнання, що для 21-поверхівки досить накладно.
Планування в ЖК «Атлант» традиційні, особливо для однокімнатних квартир, метраж яких починається від 42 кв. м. Особливість «одиничок» в ЖК «Атлант» - наявність окремих туалету і ванної кімнати.
Двокімнатні квартири мають метражі від 50 кв. м, як з класичним послідовним розташуванням кімнат, так і з досить довгими розгалуженими коридорами в 13-14 кв. м. Довгі коридори і в троячках - для площі в 82-85 кв. м на коридори припадає 16 кв. м. і більше. Залежно від будинку в кожній квартирі - типовий балкон в 3,47 кв. м або більше простора довгаста або кутова лоджія в 5 кв. м.
Законність: земля, документи і пристрасті по пайовому внеску
Девелопером ЖК «Атлант» виступає однойменна виробнича проектно-будівельна компанія з цілком хорошою репутацією, заснована ще в 1988 році. Географія будівництва - понад 10 житлових комплексів у Києві, майже стільки ж - в Броварах, є проекти в Чернігові, інших містах, будинки здаються в термін і без серйозних зауважень. Проекти «Атланта» схожі між собою: висотки економ-класу, з низькими стелями і дефіцитом паркомісць, але зате здаються в термін і вартість прийнятна. раніше 3m2 вже писав про ЖК «Олімпійському» в Броварах від цього ж забудовника - і цей проект в чомусь схожий з ЖК «Атлант» в Коцюбинському.
ПрАТ «ВПБФ« Атлант »виступає і замовником, і девелопером, і генеральним підрядником проекту, більш того - володіє частиною ділянки, 3 га землі, де і ведеться будівництво ЖК« Атлант ». Ще 5 га землі належали деревообробному комбінату, який уклав з девелопером договір суперфікціі на будівництво житла.
Згідно рішення селищної ради Коцюбинського був розроблений детальний план території (ДПТ), згодом затверджений, також депутати змінили цільове призначення ділянок - з промислового призначення на житлову забудову.
Що стосується історії ділянки і прав власності, то за даними ЗМІ ДОК належав колишньому голові селищної ради Вадиму Садовському, частина землі він згодом продав «Атланту». У той же час Садовський увійшов в число совледельцев акцій ПрАТ «ВПБФ« Атлант ». Нинішню голову селищної ради Ольгу Матюшина ЗМІ і зовсім називають лобістом інтересів компанії «Атлант».
Каменем спотикання в історії навколо «Атланта» стало пайову участь. Згідно із законом громада в праві отримати від забудовника суму в розмірі від 0 до 4% вартості об'єкта, причому часто в цю суму зараховують побудовану інфраструктуру, яку передають місту. Наприклад, це інженерні мережі, дороги, дитячі садки та інше, що використовується не тільки жителями нового ЖК. Забудовник дійсно реконструював вулицю Доковская, побудував інженерні мережі, однак депутати селищної ради відмовляються зараховувати це як пайова участь.
Детальніше про перипетії можна прочитати в інтерв'ю першого заступника керівника будівельної компанії «Атлант» Олександра Шубіна, а також в статті, яка стала, по суті, відповіддю на дане інтерв'ю.
Думка про ситуацію можна знайти у консультанта з нерухомості Івана Кудояров на його сторінці в Facebook і в коментарях до посту.
У цьому процесі вже встигли взяти участь багато державних структур, тому що місцеві депутати слали ставлення всім. У 2017 році в селищній раді проходила перевірка Госаудітслужби України, за словами депутатів, були виявлені порушення у забудовника, група депутатів написала заяву про шахрайство в особливо великих розмірах в Генеральну Прокуратуру.
Втім, в кримінальному провадженні було відмовлено, забудовник ж звернувся в суд, звинувачуючи селищна рада в бездіяльності. Окружний адміністративний суд Києва зобов'язав селищна рада розглянути питання про те, щоб зарахувати побудовану забудовником інфраструктуру в рахунок пайової участі. Встигли в цьому процесі «засвітитися» і пожежні - втім Печерський районний суд Києва досудовим розслідуванням виявив, що співробітники ДСНС вимагали «неправомірні вигоди».
Ймовірно, рано чи пізно будинку таки зареєструють, але коли і за яких обставин, поки сказати складно.
Як оселитися: інвестування, терміни і експлуатація
На сьогоднішній день квартири пропонуються в готових будинках-секціях №1 і №2 і споруджуваних будинках-секціях №3 (заселення в вересні 2018 роки) і №11 (найдальший ряд будинків-секцій на ділянці, заселення в кінці 2019 року). Оформити інвестицію можна через договір купівлі-продажу майнових прав, який полягає безпосередньо із забудовником - ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма« Атлант ».
Готові квартири продаються по стовідсотковій оплаті, а ось в споруджуваному будинку-секції №11 можлива розстрочка. Перший внесок - не менше 30%, термін - до 3 років, під 12% річних. Прив'язка до курсу долара умовна - вартість невиплачених метрів змінюється тільки при змінах курсу більш ніж на 20%. Також при оформленні інвестиції укладається договір страхування від неввода в експлуатацію - сума страховки становить 8,5%, проте вже включена в декларовану вартість квартири.
Терміни здачі забудовник затримує незначно - місяць-два, що відносно непогано. Щоб оцінити динаміку будівництва: почали зводити ЖК «Атлант» в лютому 2014 року, а вже в жовтні 2015 року було здано першу чергу. Повноцінну здачу - з оформленням права власності - затримує історія з присвоєнням поштових адрес селищною радою.
Обслуговування ЖК «Атлант» забезпечує власний ЖЕК, при цьому тарифи досить прийнятні - 3,63 грн / кв. м (на першому поверсі, де не потрібен ліфт - менше 3 грн), плюс 80 грн за консьєржа та ще стільки ж в перспективі - за охорону. Через затримку з присвоєнням поштової адреси вже більше двох років оплата води, каналізації, електрики відбувається за тимчасовими договорами через посередників.
Поки прямі договори оформити неможливо, однак, справедливості заради, забудовник компенсує різницю між комерційними тарифами (де-юре це ж ще поставки електрики на будівництво) і тарифами для жителів. Це важливо, оскільки в будинках електроплити - проте, наприклад, нічний тариф встановити не вдасться - хоча встановлені багатотарифні лічильники.
З нарікань вже живуть в ЖК «Атлант» можна назвати монополію на інтернет - досить висока вартість підключення, перебої, хоча тарифи досить демократичні і швидкість висока.