Жартівливо про серйозне. Саша Лукич, керуючий партнер проектного бюро Portner Architects розповів для журналу «Shop and Mall» o найпоширеніші помилки при створенні проектів торгових центрів в Росії.
За 13 років роботи на російському ринку я брав участь в проектуванні 16 торгових центрів і в якості консультанта близько знайомий з історією створення ряду інших об'єктів. У Росії за останні 10 років побудовано чимало хороших ТРЦ, але я бачу, що продовжують відбуватися одні й ті ж помилки, які роблять торгові центри спочатку неефективними. Ця проблема стає особливо гострою сьогодні, коли ринок торговельної нерухомості багатьох міст близький до насичення, а формат торгівлі змінюється як ніякий інший. Так, з 2009 року в США закрилося понад 900 торгових центрів, і це тільки початок. Змінюється споживчу поведінку, з'являються все нові інформаційні технології, і це ставить під загрозу нецікаві, неякісні та невідповідні сучасному споживчому запитом об'єкти. Як ніколи стає важливим попередити помилки, щоб створити ефективний за всіма параметрами об'єкт.
Основні помилки при проектуванні торгового центру можуть допускати, по-перше, проектувальники, по-друге, управлінці. Треба відзначити, що помилки перших часто бувають результатом рішення останніх, адже вибір некомпетентного проектувальника - це теж управлінська помилка. Різниця між ними полягає в тому, що промахи в проекті ще можна виправити в процесі - за пропорційно бюджету будівництва прийнятні гроші і адекватний час. Керуючі помилки виправляти дуже дорого, оскільки вони закладаються в суть проекту.
Основні помилки проектувальників
Концептуальні помилки. Неправильний баланс якірних і дрібних орендарів виникає на приклад з-за того, що неправильно розуміється різниця моделей прибутковості і алгоритм запуску двох різних форматів - торгового центру і рітейл-парку. Найчастіше в пошуках незвичайної ідеї з метою виділитися серед конкурентів, необдумано створюється мозаїка з різних форматів торгових обєктів, в результаті чого втрачаються переваги кожного з них.
Відсутність схеми пересування відвідувачів. Якісна опрацювання цього параметра є однією з ключових завдань архітектора-концептуаліста. Якщо це зроблено правильно, то об'єкт приречений на успіх і навпаки. Грамотно організована схема входів, форма галерей і атріумів, розміщення вертикального транспорту і розстановка «магнітів», змусять відвідувача обійти весь торговий центр.
Магнітами є якірні орендарі, всі форми розваги і рекреації, фуд-корт, кафе і ресторани, і навіть туалети. За рахунок їх правильного розташування виключається проблема існування магазинів з поганим трафіком, звідки орендарі будуть постійно йти.
Також схема руху відвідувачів повинна бути замкнутої, як на поверсі, так і між поверхами. Тупикові галереї допускаються тільки в разі, якщо в кінці знаходиться якірний орендар. Вхід до будинку повинен чітко і ясно виділятися, але виходи повинні бути «заховані» в нішах, усунутих від основних галерей, щоб відвідувач якомога довше залишався в будівлі. Статистично, якщо відвідувач проводить більше 20 хвилин в торговому центрі, то він робить імпульсну покупку.
На першому поверсі, біля виходів, потрібно розміщувати затишні кафе, щоб спокусити втомленого покупця провести ще півгодини в торговому центрі і щоб він, набравшись сил, зважився на ще кілька покупок, від яких хотів відмовитися.
Велика довжина прямих ділянок торгової галереї. Часто зустрічається явище в торгових центрах «коробках». Якщо вона більше, ніж 50 метрів, то психологічно людина починає втомлюватися, і це не грає на руку ефективності рітейлерів. Тому її потрібно згинати або «перебивати» атріумом.
Непросматриваемость верхніх поверхів. Поверховість торгового центру визначається найчастіше місцем розташування земельної ділянки. За містом, де земля коштує дешевше, доцільніше реалізовувати одноповерховий об'єкт, оскільки з точки зору прохідності це більш ефективний варіант. 2-3-поверхові центри будують частіше в місті. І тоді завдання архітектора «заманити» відвідувачів на верхні поверхи. Зокрема, саме тому там часто мають у своєму розпорядженні розважальні магніти і фудкорти, паркування роблять на даху або будують паралельно з ТЦ багаторівневий паркінг, що забезпечує рівномірну «завантаження» поверхів відвідувачами. Крім того, всі поверхи повинні добре проглядатися з інших поверхів; ефект домагається за рахунок правильної пропорції атріумів, де враховується кут огляду і інші наукові закони оптики і перспективи.
Неправильно обрана форма торгової галереї. Найчастіше торгова галерея має форму однієї з трьох геометричних фігур: прямокутник, квадрат або коло. Всі ці фігури можуть мати одну і ту ж площу, але при цьому вони мають різний периметр. Тому вибір тієї чи іншої форми - це результат складної комбінаторики і навичок архітектора, від яких залежить ефективність використання площі об'єкта і відповідно оптимізація витрат на облаштування громадських зон. Вибір тієї чи іншої форми залежить від багатьох факторів, починаючи від особливостей і геометрії земельної ділянки і закінчуючи концепцією ТЦ і пулом орендарів.
Недостатня кількість паркувальних місць. Помилка є наслідком невідповідності розмірів ділянки амбіціям девелопера. У цьому питанні існують певні норми і рекомендації: для торгового центру розраховується 1 паркувальне місце на кожні 25 кв. м торгової площі, для гіпермаркету - на кожні 8 кв. м. Але ці рекомендації я б назвав досить грубим і не завжди відповідають тому, що дійсно потрібно. Багато в чому розрахунок кількості машиномісць залежить від локації і площі торгового центру: якщо мова йде про районний ТЦ в межах міста у метро, то це одне кількість місць, а якщо це суперрегіональний об'єкт за містом, куди крім місцевого населення приїжджає багато відвідувачів з міст-супутників, то зовсім інше. Ми зазвичай проводимо 3 методики розрахунку, і як орієнтир беремо ту, яка показала необхідність більшої кількості місць.
Формат паркінгу. Вартість створення підземного або критого паркінгу обходиться в 2,5 рази дорожче, ніж наземного - на території поруч з об'єктом. Тому для оптимізації витрат необхідно проаналізувати площа і вартість земельної ділянки, на якому будується торговий комплекс. Як правило, підземний паркінг має сенс будувати в центрі міста, де земля коштує дорого і її ресурс обмежений.
Неоптимальний крок колон. Іноді в торгових центрах робиться традиційна для залізобетону сітка колон - 6х6 м, але цього незручно для большества орендарів. Для гіпермаркету мінімальний оптимальний крок колон - 12х12 м або більше. Для торгового центру цифри можуть сильно відрізнятися в залежності від поверховості об'єкта, наявності підземного паркінгу тощо. Мінімальний крок при наявності підземної парковки - 8,4х8,4 м, але на верхніх поверхах слід об'єднувати сусідні прольоти, так як конструкція покрівлі може бути сталевий, вимоги до її вогнезахисту мінімальні, тому вигідно переходить на великий крок опор. Треба відзначити, що використання сталевої конструкції для несучих елементів тягне за собою подорожчання проекту в плані вогнезахисту і інтер'єрного облицювання, тому доцільність це отримує тільки при будівництві одноповерхових об'єктів. Крім того, слід суворо уникнути розташування колон в торговій галереї.
Вузькі і незатишні торгові галереї. Ця помилка досить часто виникає в російських проектах, будучи спадщиною логіки критих ринків. Мінімальна ширина торгової галереї повинна становити 9 метрів, а оптимально це 12 метрів. Торгова галерея повинна асоціюватися і виглядати не як коридор, а скоріше, як крита пішохідна вулиця. Тому вона повинна бути широкою, включати елементи озеленення і малих архітектурних форм, а також обладнана великими ліхтарями з природним освітленням.
Недостатня висота приміщень. У разі невідповідності пропорції приміщень, недостатня висота створює для відвідувачів психологічний дискомфорт. Для сучасного торгового центру оптимальна висота до низу підвісної стелі - 4,2-4,5 м; висота поверху від підлоги до підлоги - 6-6,5 м.
Традиційний підхід до вирішення фасадів. Більшість торгових центрів побудованих за останні роки, спираються на архітектуру будівель неторгового призначення, а також естетику торгових об'єктів минулих десятиліть.
Збалансований, ефектний, сучасний фасад - це основна, безкоштовна і довгограюча реклама для торгового центру. При створенні фасаду торгового центру немає необхідності використовувати велику кількість скління - фасади самих магазинів знаходяться всередині об'єкта, тому скління зовні необхідно тільки для акцентування головного входу. Глухий фасад можна оформити гармонійно і ефектно, надати йому об'ємні форми з урахуванням акцентів підсвічування. Крім того, важливо відразу враховувати місця під зовнішню рекламу, щоб вони стали гармонійною частиною фасаду, а не зробили його непоказною новорічною ялинкою.
Неоптимізовані проектні рішення. Ця помилка є результатом ілюзії замовника щодо того, що можна заощадити за рахунок тиску на ціну і терміни проектування. Треба розуміти, що проектні організації можуть оптимізувати ці параметри лише за рахунок двох важелів: найму недорогих фахівців і скорочення термінів роботи на шкоду якості опрацювання проекту.
Для створення якісного торгового центру неможливо використовувати типові проектні рішення, оскільки умови ділянки, його геометрія і інших параметрів концепції дпя кожного проекту змінюються. Для його оптимізації в кожному окремому випадку необхідно пропрацювати кілька варіантів, щоб порівняти вартість витрат на матеріали, технології, робочу силу і терміни будівництва.
Скорочення термінів проектування виключає можливість послідовної роботи над етапами, які при грамотному проектуванні повинні слідувати один за одним: розробка спеціальних технічних умов на проектування, концепції інженерних систем, конструктивних рішень і ув'язка і оптимізація всіх цих аспектів проекту з архітектурними рішеннями. В результаті всі розділи стартують паралельно, і в результаті ми отримуємо розмір інженерних приміщень з запасом, посилення покрівлі та інших несучих елементів для можливості розміщення інженерії там, де в результаті вона не знадобиться. В такому випадку, при розробці СТУ НЕ оптимізується розподіл об'єкта на пожежні відсіки, оскільки немає часу на подальші зміни всіх розділів проекту.
В результаті вартість реалізації проекту сильно зростає на позиціях, які девелопер часто не може перевірити, фокусуючись на банальної економії на оздоблювальних матеріалах. І на виході ми отримуємо некрасиві і все одно дорогі будівлі.
управлінські помилки
«Не бійтеся великих витрат. Бійтеся малих доходів ». Джон Рокфеллер.
Брак девелоперської компетенції і відмова від послуг консультантів. Як показує практика, ціна помилки набагато вище, ніж вартість послуг команди професіоналів.
При правильній організації процес проектування торгового центру починається з оформлення чіткого завдання на проектування, в складанні якого беруть участь: консультант з девелопменту, брокер, архітектор-концептуаліст і служба експлуатації.
Сьогодні на російському ринку досвідчених консультантів з девелопменту ще мало, тому часто брокерські компанії беруть на себе цю функцію, роблячи иследование місцевого ринку, моделіроваеніе бюджету і розрахунок фінансових параметрів проекту, брендинг і розробку маркетингової стратегії. Начінеющие девелопери часто думають що завданням брокера-консультанта є розробка «концепції ТЦ», а потім архітектор-художник «одягає» на її фасад. Насправді в компетенції брокера знаходиться розробка «торгового плану»: правильного балансу орендарів, який за рахунок синергії призводить до ефективності торгового центру. На початковому етапі в цьому питанні важливий предброкерідж, необхідний для оцінки привабливості проекту, і висновок попереднього договору з ключовими якірними орендарями, оскільки у них можуть бути специфічні вимоги, від яких буде залежати проектування торгового центру.
Крім «торгового плану», концепція торгового центру включає величезну кількість аспектів. Архітектор-концептуаліст при створенні концепції відповідає за планувальні рішення, схему завантаження товару, вертикальний транспорт, який забезпечує грамотну схему пересування відвідувачів, розміщення технічних приміщень, які в середньому займають 6,5-8% площі всього ТЦ, посадку будівлі, розподіл потоків легкового та вантажного транспорту, паркування (розрахунок кількості місць і зонування), розробку дизайну фасадів та інтер'єрів, які ув'яжуться з планувальними рішеннями і кроком колон. При цьому обов'язково враховуються вимоги служби експлуатації, які можуть бути специфічними і відрізнятися в залежності від досвіду, технологій роботи компанії та ін.
Відсутність ефективного управління проектом. Як правило, процес будівництва реалізується за сценарієм відомого анекдоту: «Робимо ремонт: швидко, якісно, недорого. Вибирайте два будь-які пункти! ». Тиск на терміни реалізації проекту - відома проблема багатьох країн, що розвиваються, де, якщо у клієнта є ресурс, йому хочеться отримати за нього все і відразу. У підсумку на всіх позиціях доводиться переплачувати, але якість все одно важко забезпечити.
Ефективне управління забезпечує оптимізацію реальних термінів реалізації проекту, мінімізує витрати, які утворюються в результаті простоїв і в Росії зазвичай є значною рядком в бюджеті.
Ценооріентірованность у виборі проектувальників. У світовій практиці вартість послуг проектування великих об'єктів становить 6% від собівартості будівництва, причому за кордоном будівництво часто коштує дешевше, ніж в Росії. Треба розуміти, що чарівництва не буває. Як і в медицині, де в залежності від хвороби ви звертаєтеся до різних лікарів, так і в проектуванні - різні компанії спеціалізуються на різних напрямках, інвестуючи значні ресурси в відстеження трендів галузі, навчання та нарощування знань, компетенцій і досвіду. Такі компанії, як правило, не дозволяють замовнику зіпсувати його власний торговий центр.
З точки зору бізнес-моделі існує 3 види проектувальників. Перші продають ефективність, пропонуючи зробити все швидко і дешево. Таким компанії працюють «на конвеєр», створюючи типові недорогі проекти або їх окремі розділи; більшість співробітників тут не мають критичним досвідом для прийняття будь-яких рішень. Другі продають досвід, володіючи високим рівнем компетенції в певному напрямку. Вони мають збалансований склад досвідчених фахівців, необхідних для реалізації проекту на всіх етапах. Треті продають експертність; мова йде про архітектурні зірках або про компанії, які зайняли на ринку вузьку нішу і мають особливо спеціалізованими знаннями. Як правило, останні віддають частину рутинних робіт першого типу компаній, виконуючи тільки самі складну роботу, що вимагає експертних навичок і ретельно контролюючи якість робіт підрядників. За останні кілька років пропорційно кількість архітектурних бюро з першим типом бізнес-моделі набагато збільшилася в порівнянні з двома іншими, оскільки у замовника сьогодні основний запит на дешеве проектування і спрощені проекти. Іноді замовник свідомо просить створити прості і неефективні проектні рішення, щоб потім можна було найняти будівельників з меншою кваліфікацією.
Резюмуючи все вищесказане, хочеться відзначити головний парадокс - економлячи на якості проектування, матеріалів і будівництва, в цьому замкнутому колі в першу чергу, терпить поразку від самого девелопер. Збільшення вартості реалізації проекту при подібному підході настільки очевидно, що це дозволило нам вивести на ринок безкоштовну послугу по оптимізації проектних рішень, розроблених іншими компаніями. Ідея полягає в тому, що проект ми виправляємо безкоштовно, готуючи його також для повторного проходження державної експертизи, а в якості винагороди отримуємо 50% від отриманої економії. Зекономлена сума обчислюється, виходячи з заздалегідь затверджених цін на будівельні роботи, матеріали та обладнання. Як правило, послуга стає цікавою для об'єктів площею від 40 тис. Кв. м, де економія складає більше, ніж 30 мільйонів рублів.
Новий торговий центр, який якістю не диференційований від сущществует конкурентів, непривабливий, незручний або незатишний для відвідувачів, однозначно не буде генерувати очікувану виручку.
З точки зору ефективного управління, власника найбільших успещно торгових центрів планують реконцепцію обекта або редизайн вхідних груп і громадських зон кожних 5-8 років, що б обєктах модернізувати і знову сделат цікавим для посітетелей. З точки зору девелопменту, тільки вкладення в інтелектуальний капітал може принести об'єкту додаткову капіталізацію і знизити ризики неліквідних.
джерело: shopandmall.ru
http://goo.gl/DbIwQK