Сфера нерухомості - мабуть, чи не єдина, де відбулися позитивні для споживача зміни в період кризи в Росії . Особливо це стосується Москви: орендодавці і продавці квартир нарешті спустилися з небес на землю і знизили захмарні докризові ціни. Обсяг угод на вторинному ринку е житла в Москві за 2015 рік скоротився майже на третину, що, нарешті, наблизило ціни до більш адекватним. Що чекає ринок нерухомості московського регіону в 2016 році, і яка ситуація зараз, чи варто купувати квартиру в Москві в зв'язку з падінням ціни або переїжджати в Підмосков'ї, РІАМО розповіли експерти.
Революція на ринку оренди житла: наскільки подешевшали квартири в Москві? >>
адекватні ціни
Оренда квартири. Фото: flickr, Alexander Baranov
Аналітики і ріелтори сходяться на думці, що за підсумками минулого року обсяги продажів і оренди впали на 30%.
Як розповіла РІАМО ріелтор Аліна Чіпчікова, зараз в Москві на рику оренди житла пропозиція перевищує попит приблизно в три-чотири рази. Справа в тому, що багато хто придбав житло по іпотеці і тепер хочуть відбити ці гроші і здають квартири. Тому ціни досить сильно впали. За її даними, якщо до кризи однокімнатну квартиру в звичайних панельних будинках можна було купити за ціною від 6 мільйонів рублів і вище, то зараз середня ціна впала приблизно до 5 мільйонів рублів.
«Взагалі, я вважаю, зараз ринок адекватніше, ніж був раніше, наприклад, років зо три-чотири тому. Тоді ціни були сильно завищені і на оренду , І на продаж. Зараз однокімнатну квартиру можна зняти і за 25 тисяч, двокімнатні - в межах 35 тисяч, і це досить непогані квартири », - зазначає Чіпчікова.
Таку ж тенденцію на ринку відзначили аналітики агентства «Інком-Нерухомість». За їхніми оцінками, внаслідок кризових явищ в економіці купівельний попит на вторинному ринку житла в 2015 році скоротився приблизно на третину, в порівнянні з роком раніше.
Антикризові метри: чи варто купувати квартиру в кризу >>
Пора купувати квартиру
Тобто через кризу «вторинка» втрачає привабливість навіть як засіб збереження заощаджень. Експерти назвали таку ситуацію «ринком покупця». Прошарок середнього класу стала тоншою - ринок змістився в бік сегмента «економ».
Крім звичайних покупців, яким допомогли знижуються ціни на нерухомість , Ще більше виграли власники накопичень в іноземній валюті. Наприклад, людина, яка в травні 2015 року мала заощадження в валюті, достатні для покупки однокімнатної квартири в Москві, зараз може придбати сучасну двокімнатну квартиру категорії «комфорт плюс» або трикімнатну «економ».
«Однак поглиблення кризи в політиці і економіці загрожує для ринку житла новими потрясіннями, тому глобально купівельний попит стримуватимуть ті ж негативні чинники», - зазначає директор Департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість» Сергій Шлома.
Крім того, за його словами, значна частина продавців просто не виходять на ринок, вважаючи за краще дочекатися відновлення попиту і повернення позитивної динаміки цін. Можливо, ці тенденції будуть присутні на ринку в 2016 році і в цілому обмежувати приплив пропозиції.
Новобудови в 2016 році теж подешевшали. Говорячи про первинний ринок, директор Департаменту новобудов агентства «Інком-Нерухомість» Юліан Гутман зазначає, що, якщо не брати до уваги високобюджетні проекти центру столиці, середня ціна новобудов в межах «старої» Москви до кінця 2015 року склала 170 тисяч рублів за квадратний метр , що майже на 40 тисяч рублів нижче показників початку року.
Десять проектів будівництва, що змінили життя в московському регіоні за 5 років >>
Іпотека - не панацея?
Динаміка ринку нерухомості. Фото: сайт агентства «Інком-Нерухомість»
Цікаво, що, на думку фахівців, певним драйвером зростання попиту і в деякому сенсі - пігулкою, яка може допомогти ринку встати, є іпотека .
Так, в «ІНКОМ-Нерухомості» кажуть, що в минулому році на первинному ринку московського регіону із залученням іпотеки проводилося абсолютна більшість покупок, приблизно 78%.
У 2016 році система житлового кредитування в цьому сегменті може частково, імовірно на 10 - 15%, «відіграти» падіння. З одного боку - за рахунок адаптації потенційних позичальників до поточної ринкової і макроекономічної ситуації. З іншого - внаслідок крайньої зацікавленості банків у розвитку даного напрямку бізнесу і політики збільшення іпотечного портфеля, в тому числі, шляхом підвищення доступності кредитування, відзначають експерти.
Втім, з іпотекою є і проблеми. Як вважає головний аналітик керуючої компанії «Ронін Траст» Андрій Верхоланцев, поки різке падіння попиту стримує субсидируемая іпотека , Яка допомогла первинного ринку і підтримала в результаті вторинний. Ця програма закінчується в березні 2016 року, і її продовження не очікується, тому зараз спостерігається навіть деякий сплеск - люди намагаються вхопитися за останню можливість.
«Цікаво буде подивитися, як скасування цієї програми вплине на ринок. У цьому випадку можливі більш драматичні зміни і прискорення негативних трендів на ринку нерухомості », - прогнозує Верхоланцев.
Який безпечний матеріал вибрати для утеплення будинку >>
Ущільнюємося!
Новобудова. Фото: прес-служба ГК «СУ 22»
Експерт також зазначив, що складна економічна ситуація впливає і на модель оренди, яку використовують квартиронаймачі - оренду житла в складчину.
«Якщо раніше люди знімали окремі квартири, то останнім часом, і навіть не перший рік, з'явилася тенденція до того, що люди почали об'єднуватися, тобто знімати одну квартиру на дві-три сім'ї. Можливо, ця тенденція ще не вичерпала себе до кінця », - зазначає Верхоланцев.
Еко-даху: коли вдома в Москві зазеленіють >>
Підмосковний «дауншифтинг»
Котеджне містечко. Фото: J. Triepke
Крім того, останнім часом намітився тренд до відтоку людей з Москви, в основному в Підмосков'ї, розповів РІАМО доцент Кафедри корпоративних фінансів, інвестиційного проектування та оцінки імені М. А. Лімітовскій Вищої школи фінансів і менеджменту (ВШФМ) РАНХиГС Валерій Тьомкін.
За його словами, деякі москвичі усвідомили, що в Москві вже не можна вільно переміщатися - ні їздити, ні ходити по тротуарах, щільність населення зашкалює, це місто, в якому жити незручно.
«Тому населення з Москви рвонулось в котеджні селища на постійне місце проживання. Чи не на дачу, а саме на ПМЖ. Іноді якісь люди виїжджають в регіони, але це можуть бути тільки дуже кваліфіковані фахівці на дуже високу зарплату з якихось контрактами », - уточнив співрозмовник агентства.
Крім того, деякі московські сім'ї, які хочуть поліпшити свої житлові умови і планували купувати квартиру більшої площі в Москві, в зв'язку з нестабільною економічною ситуацією переорієнтувалися на область і беруть квартиру в іпотеку саме в Підмосков'ї, де вартість мінімум на третину нижче.
При цьому трудові мігранти з Середньої Азії впливають на ринок дуже мало, вони селяться або в гуртожитках, або в квартирах низького класу, але і вони з падінням курсу рубля частково роз'їхалися, додає експерт РАНХиГС.
Таким чином, оцінюючи ринок в цілому, можна сказати, що на даний момент сформувалися ще далеко не всі фактори, що дозволяють будувати прогнози на рік вперед. З одного боку, підтримувала ринок програма субсидування іпотеки ось-ось підійде до кінця, з іншого - банки зацікавлені в розвитку цього напрямку, а ціни в рублях досить значно впали.
При цьому глобально попит на житло в московському регіоні все ж будуть стримувати ті ж негативні чинники, що і в 2015 році: низький рівень доходів населення і невпевненість людей у стабільності свого матеріального становища .
Як отримати кредит на покупку квартири в Підмосков'ї? >>
Олександр Лапшин
Революція на ринку оренди житла: наскільки подешевшали квартири в Москві?Як отримати кредит на покупку квартири в Підмосков'ї?