Цікаве в світі фінансів
Як з розумом підійти до питання покупки квартири на "вторинному" ринку
18.02.10
"Не бійся, Андрюха, ти ж маркетолог, а значить - зрячий у країні сліпих" - такими словами напучував автора один із найстаріших маркетологів України. А боявся я від того, що поставив собі за мету грамотно купити однокімнатну квартиру в Києві. І щоб грамотно (без переплат і ризиків) купити квартиру, мені знадобився місяць занурення в те, що називається "вторинним ринком житла".
«Фантоми», «морквини» і «люмпен-хати»
Доходи автора, втім, як і більшості українців, за останні півроку впали. У мене - в три рази. упевненості в
майбутньому - ніякої. Вірніше, вона є, але з негативним прогнозом. Бажання фінансувати новострой - немає. Позначився досвід зберігання грошей в банках «Надра» і «Укрпромбанк» , А також жваве обговорення з інвесторами багатьох об'єктів незавершеного будівництва на сайтах всесвітньої павутини. Тому довелося зайнятися «вторинним» житлом, пропозиціями якого засипані всі сайти нерухомості.Дивно, але виявилося, що, незважаючи на кризу і величезна перевищення пропозиції над попитом, ринком як і раніше маніпулюють посередники-ріелтори, які, як і раніше, беруть комісію з покупця житла, при цьому обслуговуючи інтереси продавця!
Отже, дані. Дані про що виставляються на продаж автор брав з газети «Авізо», як більш оперативного і представницького джерела, ніж сайти ріелторських компаній. Однак суттєвим недоліком запропонованої інформації виявилася наявність «фантомів» - привабливих об'єктів, які в реальності не існує, але їх рекламують в пресі для того, щоб заманити потенційного покупця і зробити його клієнтом конкретного агентства нерухомості. У подібних випадках, щоб приховати блеф від клюнув на наживку клієнта, кажуть: «Об'єкт уже під заставою, але ми можемо вам запропонувати схожу квартиру - в іншому районі або за іншою ціною» . Ще один вид «відмазки» - квартири з невловимими господарями, які ніяк не дають можливість подивитися об'єкт. То «господарі пізно приходять», то «приїжджають тільки на вихідні», то «тимчасово зняли з продажу» і т.д.
За моєю оцінкою, 95% оголошень про продаж / купівлю дається ріелторами. Часто в одному і тому ж виданні одна і та ж квартира продається самим господарем і трьома-чотирма агентствами за різними цінами. Варто самому розмістити оголошення про продаж за розумною ціною, як вам неминуче зателефонують кілька ріелторів і спробують «перехопити процес продажу в свої руки» - адже за все в підсумку заплатить покупець. І невтямки власнику, який погодився на «халявні ріелторські» послуги, що таким чином він втратить 90% своїх потенційних покупців і значно розтягне процес продажу. Адже зайві 3-5%, які посередник хоче «зрубати» з мене, покупця, мені доведеться заробляти рік, а то й два.
І останній феномен кризи - «люмпен-хати». Це житло, раніше куплене по інвестиційним мотивами, яке продається зараз. У ньому, як правило, вже живуть квартиранти або малолітні члени сім'ї. А продають його господарі, які розуміють, що краще сьогодні продати зависла квартиру з втратою 30 тис. У.о. від раніше заплаченої ціни, ніж через півроку втратити понад 40 тис. Криза - не тітка.
Професійні ріелтори вважають, що до весни власникам квартир доведеться серйозно поступатися небагатьом реальним покупцям. Преса давно пише про те, що реально угоди укладаються за цінами на 10-15% нижче заявлених в «Авізо». Я ж, набравши за два тижні багатий багаж «фантомів», «морквин» і переглядів «люмпен-хат», вирішив поставити експеримент, щоб з'ясувати, чи багато у мене конкурентів на купівлю однокімнатної квартири на лівому березі Києва в діапазоні цін 55-60 тис. у.о. У будь-якому номері «Авізо» - сотні пропозицій такого житла. Причому навіть після перегляду шести послідовних номерів газети (це три тижні) неважко було помітити явний тренд:
- на ринку стає все більше самих затребуваних квартир економ-класу;
- продавці або представляють їх брокери все легше йдуть на торг.
Для експерименту я двічі виставив у «Авізо» на продаж три своїх власних «фантома-морквини» - на Березняках, Лісовому масиві і Позняках, вказавши вартість на 3 тис. Дол. Менше, ніж у аналогічних об'єктів, які особисто оглянув (на них ціни коливалися від 58 до 61 тис.).
Результат збентежив - всього 16 дзвінків після першої подачі і 12 дзвінків після другої. Причому вісім з 16 дзвінків були від ріелторів, які особисто побажали продавати моє житло або просто цікавилися, чому я «збиваю ціни на ринку». З восьми покупців, договірних про перегляд, два теж були ріелторами. Вони готові були мені доплатити за те, що я підніму свою ціну, відповідно і їх комісійні. І тільки шість цікавляться назвалися прямими покупцями!
Значить, сьогодні у мене всього шість реальних конкурентів. А адже багато власників житла зняли його з продажу, сподіваючись на відновлення зростання цін після виборів. Але зростанню нізвідки взятися: доходи у людей не збільшуються, а іпотечні кредити якщо і дають, то під нереальні для середнього клієнта відсотки. Значить, завтра ціни ще впадуть, а конкуренція серед покупців зійде нанівець.
І це не тільки моя думка. Президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов нещодавно заявив: «Якщо в жовтні по Києву було 1600 угод, в листопаді - 800, в грудні - 600, то в січні-лютому буде 200 і 400 відповідно. І тим, кому треба буде терміново продати, доведеться поступатися 5-7% від сьогоднішньої заявленої вартості, навіть на дешевих, популярних варіантах. Такі продажі і створять тенденцію на ринку: до кінця зими ціни будуть танути ».
«Одиниці» до кінця зими підуть дешевше в середньому на 2-3 тис. Дол., «Двушки» - на 3-4, а «троячки» - на 4-5 тисяч. Значить, покупцям варто чекати тих продавців, які погодяться на їх ціни, а не відстоюють свої бажання.
Аналогічні заяви по новому житлу зробив і глава інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість» Володимир Германов: «Сьогодні попит невеликий, і якщо будівельники не поступатимуться, клієнти з грошима підуть на ринок« вторинної первинки »- там господарі нових квартир у вже введених в експлуатацію будинках поступаються при торзі 5-15% від їх номінальної вартості ».
Від окремого випадку - до спільного рішення
Здавалося б, це бліцісследованіе є поза політикою і поза президентських виборів. Однак, будь-який маркетолог, який проаналізував те, як проблема житла штучно не наважується десятиліттями, прийде до однозначного висновку, зробленому моїм колегою з Росії:
- Будь-яка влада, яка дасть можливість людям купувати житло, як мені здається, забезпечить собі базу назавжди. Відсутність житла - головне гальмо розвитку країни. Буде у людей житло - буде і демографічний бум, не знадобиться завозити мільйони мігрантів, і вчені працюватимуть і вигадувати нанотехнології, буде реальна модернізація в країні, а не дута, і дороги відбудують, і дурнів присоромлять, й пити не буде народ, і бізнесом займеться, і робочі місця створюватиме, і права свої відстоювати.
Для людини, що живе на зарплату, купити житло за нинішніми цінами - нереально. Для цього треба витратити 10-20 років на накопичення, економлячи на всьому, відмовляючи собі і близьким навіть у необхідному.
PS Сьогодні вранці, немов змовившись, мені зателефонували всі ріелтори, з якими я переглядав житло. Пропонують ціну на тисячу доларів нижче. У них немає угод. Немає охочих дати завдаток ...
Чи багато покупців?