Обопільні ризики сторін при укладанні договору оренди

Малай Ольга Миколаївна. Обопільні ризики сторін при укладанні договору оренди

У цій статті будуть розглянуті основні ризики орендаря і орендодавця при укладенні договору оренди, підтверджені діючої судової практики, з метою недопущення настання несприятливих наслідків при укладенні та виконанні договору.

Узгодження умов договору про орендну плату.

Стаття 606 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі по тексту - ЦК України) передбачає, що за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.

Іншими словами, договір оренди повинен обов'язково містити умову про розмір орендної плати. Якщо дана умова в договорі відсутня, то договір не може бути визнаний договором оренди.

В основному ризик неузгодженості умови про платність несе безпосередньо орендодавець, тому що враховуючи судову практику, в разі виникнення несприятливих наслідків орендодавцю важко, а в інших випадках і зовсім неможливо стягнути орендну плату.

Узгодження умов договору про об'єкт оренди.

Статтею 607 ЦК України передбачено основна умова, яке передбачає, що в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. При відсутності цих даних в договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.

Чинним законодавством передбачено, що в оренду можуть бути передані тільки неспоживна речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі терміну дії договору оренди і не знищуються. Неспоживна речі можуть бути і повинні бути повернуті орендодавцю після закінчення терміну оренди в тому ж стані, в якому вони були передані, з урахуванням нормального зносу. Споживані речі втрачають свої натуральні властивості в процесі терміну виконання договору, тому не можуть бути передані в оренду (напр. Продукти).

Отже, для узгодження умов договору оренди необхідно визначити функціональне призначення об'єкта оренди, індивідуалізують ознаки (виділення з інших речей по властивим тільки їй характеристиками).

Важливим є умова про необхідність вказівки інвентарного номера об'єкта договору оренди. Особливою індивідуалізації підлягають такі об'єкти, як обладнання, предмети побуту, об'єкти нерухомості, транспортні засоби, тварини (ВРХ).

При цьому судова практика передбачає варіанти визнання договору оренди ув'язненими, навіть якщо сторони не погодили і не вказали інвентарні номери об'єкта оренди, за умови, що договір виконувався сторонами без заперечень і орендар фактично прийняв і користувався майном.

Закон наголошує на необхідності вказівки індивідуальних ознак об'єкта договору оренди, як в самому договорі, так і в обов'язковому порядку в акті прийому-передачі.

В даному випадку ризик орендодавця полягає в тому, що він не буде мати право вимагати від орендаря прийняття в користування об'єкта оренди, не зможе вимагати і стягнути плату за користування, не має права вимагати внесення забезпечувального платежу за користування і неустойки за його прострочення, а також орендодавець не зможе витребувати передану річ.

Ризик орендаря в даному випадку полягає в неможливості реалізувати переважне право на оренду цього майна на новий термін, неможливості вимагати перекладу на себе прав і обов'язків за укладеним з третьою особою договору, при відсутності індивідуалізують ознак об'єкта оренди, договір не породжує будь-яких прав і обов'язків для сторін і відповідно до ст. 301 ГК РФ орендодавець має право в судовому порядку зажадати майно у орендаря, за змістом витребування з чужого незаконного володіння. Аналогічний ризик у орендаря виникає, якщо об'єктом договору оренди є тварина, а в самому договорі не вказані його індивідуалізують ознаки.

Узгодження умов договору про мету використання об'єкта оренди.

З урахуванням ст. 421 ГК РФ громадяни і юридичні особи вільні в укладенні договору. Сторони зобов'язані погодити і вказати в договорі мета використання об'єкта оренди, відповідно до його функціональним призначенням. При цьому в якості винятку, мета використання об'єкта оренди може бути іншою і зовсім не збігатися з самим призначенням об'єкта.

Ризик орендодавця полягає в тому, що якщо орендодавцем буде передано майно не дозволяє використовувати його за цільовим призначенням, яке зазначено в самому договорі, то існує ризик коли орендар матиме право вимагати відшкодування збитків у разі передачі майна з недоліками, що перешкоджають його використанню відповідно до цільового призначенням.

Під збитками відповідно до статті 15 ГК РФ розуміються витрати, які особа, чиє право порушене, зробило або повинне буде зробити для відновлення порушеного права, втрата або пошкодження його майна (реальний збиток), а також неодержані доходи, які ця особа одержала б при звичайних умовах цивільного обороту, якби його право не було порушене (упущена вигода).

При цьому судова практика дотримується позиції на захист орендодавця, якщо орендодавець усуне недоліки об'єкта оренди в розумний термін, орендар не має права вимагати розірвання договору.

Ризик орендаря полягає в тому, що нецільове використання майна є істотним порушенням договору і підставою для його розірвання.

Слід також підкреслити, що якщо умова про мету користування об'єкта оренди не погоджено, то в цьому випадку орендар, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, повинен користуватися об'єктом оренди відповідно до цілей, наступними з його функціонального призначення.

Узгодження умов договору про приховані недоліки об'єкта оренди.

Згідно з тлумаченням ст. 612 ГК РФ недоліком об'єкта оренди є неналежна якість речі (об'єкта оренди), що перешкоджає подальшому використанню її орендарем за цільовим призначенням.

Ризик орендодавця полягає в тому, що він несе відповідальність, навіть якщо він не знав про них в момент укладення договору.

При цьому ст. 612 ГК РФ також передбачає і варіант на захист орендодавця, який передбачає можливість обумовити недоліки об'єкта оренди в самому договорі в момент його укладення.

Ризик орендаря полягає в тому, що він не зможе вимагати від орендодавця відшкодування витрат на проведення ремонту, якщо він спочатку знав про недоліки орендованого майна та за договором був зобов'язаний провести його ремонт.

Існує кілька правових позицій, доведених судовою практикою, які стосуються недоліків об'єкта оренди та капітального ремонту, про відшкодування витрат на усунення недоліків, про правила сповіщення орендодавця, про відсутність необхідності отримання згоди орендодавця на усунення недоліків, про неправомочність відмови орендаря від внесення орендної плати в зв'язку з виявленням недоліків об'єкта оренди і т.д.

Узгодження умов про термін дії договору оренди.

Відповідно до ст. 425 ГК РФ договір вступає в силу і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення.

У судовій практиці виникають кілька позицій, що стосуються моменту терміну укладення договору оренди.

Сторони можуть передбачити, що дії договору оренди поширюється на фактичні відносини, що виникли до укладення цього договору.

Ризик орендодавця полягає в тому, що він не зможе стягнути орендну плату за період з цієї дати до моменту підписання акту прийому-передачі.

Також якщо в договорі не буде вказано, що його умови будуть застосовуватися до відносин сторін, що виникли до його укладення, ризик орендодавця полягає в тому, що він не мав права вимагати оплати оренди майна до укладення договору за ціною договору. Оренда майна повинна бути оплачена за ціною, погодженою сторонами до укладення договору.

При цьому обов'язковим є вказівка ​​точної дати початку фактичних відносин, тому що дане умова пов'язана з нарахуванням орендної плати. У разі якщо ця умова не буде вказано в договорі, то сторони не вправі застосовувати один до одного міри відповідальності за період до самої дати укладення договору. Акт прийому-передачі об'єкта є підтвердженням фактичної передачі об'єкта оренди, отже, дата, зазначена в акті є датою, з якої починаються фактичні відносини і з якої починається нарахування орендної плати, якщо самим договором не передбачені інші умови.

Згідно ст. 621 ГК РФ орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. При цьому Закон зобов'язує дотримуватися право переваги тільки при одночасній наявності двох підстав, зазначених у статті.

Ризик орендодавця полягає в тому, що якщо сторони не погодили і не вказали в договорі, що орендар не має переважного права на укладення договору на новий термін, то в разі укладення орендодавцем договору з третьою особою орендар має право вимагати в судовому порядку переведення на себе прав і обов'язків за таким договором, якщо доведе факт укладення договору з третьою особою. Однак за цією позицією думки судів розділилися.

На підставі ст. 621 ГК РФ, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору і орендодавець не заперечує проти цього, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.

Ризик сторін полягає в буквальному тлумаченні умов договору, тобто якщо вказано, що при відсутності письмових заяв сторін про розірвання договору, договір щоразу продовжується на визначений у ній термін, то п. 2 ст. 621 ГК РФ в даному випадку застосуванню не підлягає.

Спірна ситуація, якщо сторонами поновлено договір на невизначений термін, а після нього укладено новий договір, то первинний договір, пізніше визнаний неукладеним, не припиняє своєї дії. При цьому існує протилежна думка, де первинний договір оренди, укладений або відновлений на невизначений термін, припиняє свою дію, якщо новий договір визнано неукладеним.

Згідно ст. 610 ГК РФ, якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк, а також, якщо строк на подія, пов'язана з вчиненням стороною договору будь-яких дій (закінчення робіт, що виконуються за допомогою орендованого обладнання, передача майна в оренду)

При цьому ризик орендаря прямо передбачений Законом, коли об'єктом договору оренди є нерухоме майно, то орендодавець має право відмовитися від договору в будь-який час, попередивши про це орендаря (за 1 місяць при оренді рухомого майна або за 3 місяці при оренді нерухомого майна).

Узгодження умов договору про передачу орендованого майна.

У договірних відносинах прийнято вважати, що фактом передачі об'єкта оренда є акт прийому-передачі, відповідно до ст. 611 ГК РФ. Однак акт прийому-передачі не є єдиним документом, що підтверджує саму передачу майна. Більш того законно не обумовлені спеціальні вимоги до документа, яким підтверджується передача орендного майна за договором.

Судовою практикою доведено, що крім акта підтверджують передачу майна документами можуть бути інші документи, що свідчать про наявність орендних правовідносин між сторонами (акти звірки розрахунків, рахунки-фактури), показання свідків, сам факт користування майна, в разі можливості його доведення в суді.

Ризик орендодавця полягає в тому, що якщо сторонами в договорі оренди передбачено і зафіксовано конкретне найменування документа, яким повинна оформлятися передача майна, то відсутність такого документа буде доказом того, що орендодавець не виконав своє зобов'язання по передачі майна і передача майна буде не доведена, а, отже, орендодавець не зможе вимагати внесення орендної плати. При цьому важливим наслідком ризику для орендодавця буде відповідальність повернути орендарю аванс як безпідставне збагачення.

Аналогічний ризик виникає у орендодавця, якщо в договорі оренди не передбачено, що актом прийому-передачі майна є сам договір. Отже, для виключення виникнення суперечок у цій підставі, при передачі майна сторони повинні підписати документ, що засвідчує факт переходу майна від орендодавця до орендаря або вказати в самому договорі, що актом прийому-передачі є сам договір.

Ризик орендаря по неможливості стягнення з орендодавця збитків, відповідно до ст. 611 ГК РФ (в разі прострочення надання майна) виникає в тому випадку, якщо сторони в договорі оренди узгодили термін передачі майна, що перевищує термін дії договору оренди.

Узгодження умов договору щодо повернення орендованого майна.

Згідно ст. 622 ГК РФ у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором і якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення.

Часто в договірній практиці сторони погоджують умову про те, що майно має бути повернуто через певний час (напр. Протягом 7 днів) після припинення договору, то до виконання обов'язку з передачі майна орендар фактично користується ним, в тому числі протягом терміну повернення, встановленого договором.

Отже, про намір припинити договір оренди орендодавець повинен направити повідомлення до закінчення терміну його дії. В іншому випадку ризик орендодавця полягає в тому, що він не зможе вимагати повернення майна і сплати неустойки за порушення терміну його повернення, посилаючись на припинення договору, тому що в судовому порядку договір може бути визнаний відновленим на невизначений термін.

Іноді сторони узгоджують умова про підвищеному розмірі орендної плати за кожен день прострочення, в зв'язку з несвоєчасним поверненням орендованого майна і розміщують цю умову в розділ договору оренди під назвою «Відповідальність сторін». Ризик орендодавця полягає в тому, що в даному випадку суд може визнати підвищений розмір орендної плати як неустойку і скористатися нормами ст. 333 ГК РФ щодо її зниження.

Також в разі несвоєчасного повернення орендованого майна орендодавець має право стягнути всю суму орендної плати і нарахувати відсотки за користування чужими грошовими, відповідно до ст. 395 Цивільного кодексу РФ і при цьому вимагати відшкодування збитків у частині, не покритій сумою стягуваної орендної плати, на підставі абз. 2 ст. 622 ГК РФ.

З огляду на суперечливість судової практики з даного питання і можливість виникнення інших обопільних ризиків для сторін, а також з метою виключення настання несприятливих наслідків для орендодавця і орендаря і ризиків як на стадії укладання договору оренди, так і на стадії його виконання, необхідно звернутися до професійного юриста, для складання договору оренди відповідно до чинного законодавства.

Ціни на послуги юристів і адвокатів залежать від завдань.

Дзвоніть прямо зараз! Допоможемо!

+7 (861) 212-54-74 , +7 (988) 241-05-75